Konsep Asas: Membezakan Pemilikan Bersama yang Sah daripada Pembahagian Haram

Seorang pelabur hartanah yang cekap mesti memiliki ketajaman untuk membezakan antara struktur hartanah yang kompleks tetapi sah dan skim yang terang-terangan haram. Dalam konteks Malaysia, tiada dua konsep yang lebih menimbulkan kekeliruan dan risiko selain ‘Geran Kongsi’ dan ‘Lot Lidi’. Pada pandangan pertama, kedua-duanya mungkin kelihatan melibatkan beberapa pihak yang berkongsi sebidang tanah, tetapi ia berbeza secara asas dari segi sifat undang-undang, risiko, dan akibatnya. Satu adalah bentuk pemilikan yang diiktiraf secara sah dan dikawal oleh Kanun Tanah Negara 1965, manakala yang satu lagi adalah satu perusahaan penipuan yang beroperasi secara langsung melanggarinya. Memahami perbezaan teras ini bukan sekadar latihan akademik; ia adalah prasyarat untuk amalan beretika dan perisai terhadap liabiliti undang-undang dan kewangan yang teruk.

1.1 Memahami ‘Geran Kongsi’ (Pemilikan Bersama)

Istilah ‘Geran Kongsi’ adalah bahasa seharian untuk konsep undang-undang pemilikan bersama, atau pemilikan dalam syer tidak dipecah bahagi, yang diiktiraf dan dikawal selia secara rasmi di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (KTN). Ia merujuk kepada situasi di mana satu hakmilik tanah rasmi dipegang oleh dua atau lebih individu atau badan korporat. Ciri penentu ‘Geran Kongsi’ ialah pemilikan adalah dalam “syer tidak dipecah bahagi.” Ini bermakna walaupun setiap pemilik bersama memiliki pecahan hartanah yang spesifik dan boleh diukur (contohnya, 1/2, 1/4, 3/20), syer ini merujuk kepada keseluruhan bidang tanah secara menyeluruh, bukan kepada bahagian yang berbeza dan ditanda sempadan secara fizikal.

KTN menyediakan rangka kerja yang jelas untuk struktur pemilikan ini. Di bawah Seksyen 343(1)(a) KTN, jika tiada sebarang spesifikasi syer yang dinyatakan secara nyata pada dokumen hakmilik, pemilik bersama dianggap memegang tanah tersebut dalam syer yang sama. Secara kritikal, Seksyen 343(1)(b) memberikan setiap pemilik bersama hak untuk memiliki dan menikmati keseluruhan hartanah, serentak dengan pemilik bersama yang lain. Hak untuk menikmati keseluruhan hartanah ini, bukannya hak eksklusif ke atas bahagian tertentu, adalah sumber utama kesukaran praktikal dan potensi konflik yang berkaitan dengan ‘Geran Kongsi’. Tambahan pula, sistem pemilikan bersama di Malaysia beroperasi sebagai ‘penyewaan bersama’ (tenancy in common). Ini bermakna apabila seorang pemilik bersama meninggal dunia, syer tidak dipecah bahaginya tidak secara automatik berpindah kepada pemilik bersama yang masih hidup. Sebaliknya, ia menjadi sebahagian daripada harta pusaka si mati dan diagihkan mengikut wasiatnya atau, jika tiada, undang-undang pewarisan.  Ciri ini memastikan kepentingan pemilikan boleh diwariskan dari generasi ke generasi, tetapi ia juga boleh membawa kepada pertambahan bilangan pemilik bersama pada satu hakmilik dari masa ke masa, yang merumitkan lagi sebarang urusan dengan tanah tersebut.

Bagi pelabur hartanah, memahami implikasi praktikal ‘Geran Kongsi’ adalah amat penting untuk memberikan nasihat yang tepat dan mengurus jangkaan pelanggan. Cabaran yang paling ketara termasuk:

• Ketiadaan Sempadan Fizikal: Dokumen hakmilik untuk ‘Geran Kongsi’ dan tidak boleh melakarkan sempadan fizikal untuk syer setiap pemilik bersama. Sebarang pemisahan fizikal tanah, seperti pagar atau penanda tidak rasmi yang menunjukkan siapa menggunakan bahagian mana, adalah berdasarkan perjanjian peribadi dan tidak rasmi semata-mata di kalangan pemilik bersama. Perjanjian ini tidak mempunyai kedudukan undang-undang dan tidak diiktiraf oleh KTN. Ketidakjelasan ini menjadikannya amat sukar untuk membina atau menggunakan bahagian tertentu tanah secara eksklusif dengan kepastian undang-undang.
• Halangan Pembiayaan dan Transaksi: Institusi kewangan sangat berhati-hati dan secara amnya tidak bersedia menerima syer tidak dipecah bahagi dalam ‘Geran Kongsi’ sebagai cagaran untuk pinjaman. Kerumitan untuk merampas kepentingan pecahan yang tidak ditanda sempadan menjadikannya sekuriti yang tidak berdaya maju secara komersial. Akibatnya, sebahagian besar transaksi yang melibatkan penjualan syer tidak dipecah bahagi mesti dijalankan secara tunai, yang secara signifikan mengecilkan kumpulan pembeli berpotensi.
• Keperluan Persetujuan Sebulat Suara: Sebarang urusan penting yang menjejaskan tanah secara keseluruhan memerlukan persetujuan nyata daripada semua pemilik bersama yang berdaftar. Ini termasuk tindakan seperti menjual keseluruhan bidang tanah, memohon pecah bahagian secara sah (‘Pecah Bahagian’), atau mencagarkan hartanah kepada bank. Seorang pelabur mesti faham bahawa seorang pemilik bersama yang tidak bersetuju boleh membatalkan keseluruhan transaksi. Selain itu, sebarang urusan rasmi di Pejabat Tanah memerlukan penyerahan dokumen hakmilik asal. Jika pemilik bersama yang memegang geran fizikal tidak memberi kerjasama, ia boleh menghentikan semua prosiding.

1.2 Mendedahkan ‘Lot Lidi’

Berbeza sama sekali dengan rangka kerja undang-undang ‘Geran Kongsi’, ‘Lot Lidi’ bukanlah satu bentuk pemilikan tetapi nama yang diberikan kepada skim yang sememangnya haram dan bersifat penipuan. Ia menggambarkan amalan seorang pemilik tanah, atau sindiket, membahagikan sebidang tanah secara haram—paling biasa tanah pertanian—kepada “lot-lot” kecil yang tidak wujud dan menjualnya kepada pembeli yang tidak curiga tanpa mematuhi mana-mana prosedur undang-undang mandatori untuk pecah sempadan. Nama ‘Lot Lidi’ dipercayai berasal daripada amalan kasar melukis garisan nipis (seperti ‘lidi’) pada pelan tidak rasmi untuk mewujudkan ilusi plot individu.

Skim ini dicirikan oleh taktik pemasaran yang menipu. Ia sering diiklankan sebagai “Lot Banglo” mampu milik pada harga yang jauh di bawah kadar pasaran untuk tanah kediaman yang dipecah sempadan secara sah. Penjual memikat mangsa dengan janji-janji pendaftaran nama mereka pada hakmilik pada masa hadapan dan menawarkan pelan pembayaran ansuran dalaman yang menarik, yang memintas penelitian institusi kewangan.

‘Lot Lidi’ ini tidak dibenarkan dalam pelbagai aspek, berpunca daripada pelanggaran langsung terhadap undang-undang tanah Malaysia:

• Pelanggaran Kanun Tanah Negara: Skim ini adalah pelanggaran terang-terangan terhadap Seksyen 205(3) KTN. Seksyen ini secara nyata melarang sebarang urus niaga tanah pertanian yang akan memberi kesan mewujudkan syer tidak dipecah bahagi dengan saiz sedemikian rupa sehingga, jika dipecah bahagi, akan menghasilkan bahagian individu kurang daripada dua perlima hektar (kira-kira 0.988 ekar). Ia juga menyekat pemindahan tanah sedemikian kepada seorang individu atau badan, sedangkan ‘Lot Lidi’ melibatkan penjualan beberapa plot kepada beberapa pembeli.
• Pelanggaran Syarat Nyata Tanah: Hakmilik untuk tanah pertanian mengandungi syarat nyata yang menyekat penggunaannya untuk tujuan pertanian sahaja. Pembinaan rumah kediaman di atas lot-lot yang dijual secara haram ini, yang merupakan matlamat utama pembeli, merupakan pelanggaran serius terhadap syarat ini. Pelanggaran sedemikian boleh mencetuskan tindakan penguatkuasaan oleh Pentadbir Tanah, termasuk perampasan keseluruhan bidang tanah kepada Pihak Berkuasa Negeri.
• Penipuan Asas: Transaksi ini adalah penipuan pada dasarnya kerana penjual menjanjikan sesuatu yang mereka tidak mempunyai kapasiti undang-undang untuk melaksanakannya: hakmilik individu yang berasingan untuk lot yang dipecah bahagi. Pembeli membayar wang untuk “lot” yang tidak wujud secara sah dan tidak akan pernah boleh didaftarkan atas nama mereka di bawah rangka kerja skim tersebut.

Adalah penting untuk menyedari bahawa ‘Lot Lidi’ bukan sekadar jalan pintas atau transaksi hartanah tidak rasmi; ia adalah penipuan yang dirancang, sering diatur oleh sindiket terancang yang mungkin melibatkan pelabur tidak berdaftar, dan kadang-kadang profesional yang tidak beretika, yang memangsa keinginan orang ramai untuk pemilikan tanah yang mampu milik.³

1.3 Laluan Sah untuk Pecah Sempadan: Proses yang Diabaikan oleh ‘Lot Lidi’

Untuk menghargai sepenuhnya pengharaman ‘Lot Lidi’, seorang pelabur hartanah mesti mahir dalam laluan yang betul dan sah untuk pecah sempadan tanah di Malaysia. Ia adalah proses berbilang peringkat dan terkawal yang direka untuk memastikan pembangunan yang terancang dan teratur, dengan infrastruktur yang betul dan hakmilik undang-undang yang jelas. Skim ‘Lot Lidi’ memintas keseluruhan rangka kerja ini. Proses yang sah melibatkan langkah-langkah mandatori berikut:

1. Kebenaran Merancang: Langkah pertama sekali, sebelum sebarang kerja fizikal boleh dimulakan, adalah untuk pemilik tanah memohon dan mendapatkan Kebenaran Merancang daripada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan yang berkaitan. Ini bukan sekadar formaliti. Ia memerlukan penyerahan pelan susun atur terperinci yang disediakan oleh profesional bertauliah, menunjukkan pematuhan dengan rancangan pembangunan tempatan, peraturan pengezonan, dan peruntukan untuk infrastruktur penting seperti jalan masuk, sistem saliran, dan kemudahan kumbahan. Pihak berkuasa perancang meneliti pelan ini untuk memastikan pembangunan yang dicadangkan adalah mampan dan bersepadu dengan kawasan sekitarnya.
2. Permohonan Tukar Kategori dan Syarat Tanah (jika perlu): Jika tanah dikategorikan sebagai ‘Pertanian’ pada hakmilik, ia tidak boleh digunakan untuk pembangunan kediaman. Pemilik mesti terlebih dahulu memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri di bawah Seksyen 124 KTN untuk menukar kategori tanah kepada ‘Bangunan’. Proses ini sering melibatkan pembayaran premium tambahan yang besar kepada negeri, mencerminkan peningkatan nilai dan potensi pembangunan tanah.
3. Permohonan Pecah Sempadan atau Pecah Bahagian: Sebaik sahaja kebenaran merancang dan sebarang penukaran tanah yang diperlukan diluluskan, pemilik boleh meneruskan permohonan rasmi untuk pecah sempadan di Pejabat Tanah. Terdapat dua mekanisme utama untuk ini:

• Pecah Sempadan di bawah Seksyen 137 KTN: Proses ini digunakan oleh seorang pemilik berdaftar tunggal (seperti pemaju hartanah) untuk membahagikan tanah mereka kepada dua atau lebih bahagian yang lebih kecil, yang setiap satunya akhirnya akan dipegang di bawah hakmilik baru yang berasingan.
• Pecah Bahagian di bawah Seksyen 142 KTN: Proses ini khusus untuk pemilik bersama di bawah ‘Geran Kongsi’. Mereka boleh memohon kepada Pentadbir Tanah untuk membahagikan tanah mengikut syer masing-masing. Jika berjaya, hakmilik bersama asal akan dimansuhkan, dan setiap bekas pemilik bersama akan menerima hakmilik individu baru yang sepadan dengan bahagian tanah mereka yang telah ditanda sempadan secara fizikal. Proses ini memerlukan persetujuan semua pemilik bersama.

Hanya selepas urutan kelulusan yang ketat ini selesai, semua syarat dipenuhi, dan semua yuran dan premium dibayar, barulah Pejabat Tanah akan mengeluarkan hakmilik individu yang berasingan untuk lot-lot yang baru diwujudkan. Skim ‘Lot Lidi’ memintas setiap satu daripada pusat pemeriksaan undang-undang dan peraturan ini, itulah sebabnya ia haram dan mengapa pembelinya ditinggalkan tanpa apa-apa selain perjanjian yang tidak bernilai dan sebidang tanah yang tidak akan pernah dapat mereka miliki secara sah.³ Kewujudan proses yang sah tetapi sering kali mahal dan memakan masa ini menjelaskan daya tarikan penipuan ‘Lot Lidi’, yang menawarkan alternatif yang kelihatan cepat dan murah, tetapi akhirnya palsu.

Jadual 1.1: ‘Lot Lidi’ lwn ‘Geran Kongsi’ — Analisis Perbandingan

Untuk memberikan rujukan pantas yang jelas, perbezaan asas antara kedua-dua konsep ini diringkaskan di bawah. Jadual ini berfungsi sebagai alat praktikal untuk pelabur menilai status hartanah dan risiko yang berkaitan dengan cepat.

Ciri	‘Geran Kongsi’ (Pemilikan Bersama yang Sah)	‘Lot Lidi’ (Skim Pecah Bahagian Haram)
Kesahan	Sah di bawah Kanun Tanah Negara 1965. Satu bentuk pemilikan yang sah tetapi kompleks.	Haram. Satu skim penipuan yang melanggar Kanun Tanah Negara.
Status Hakmilik	Satu dokumen hakmilik (Geran) yang sah dengan beberapa nama berdaftar dan syer tidak dipecah bahagi yang dinyatakan (cth., 1/4, 1/2).	Satu hakmilik (selalunya pertanian) kekal atas nama penjual. Nama pembeli tidak pernah didaftarkan pada hakmilik. “Lot-lot” tersebut tidak wujud secara sah.
Struktur Pemilikan	Semua pemilik bersama secara sah memiliki syer pecahan daripada keseluruhan hartanah. Mereka mempunyai hak serentak ke atas seluruh tanah.	Pembeli tiada pemilikan sah. Mereka hanya memegang perjanjian jualan yang tidak mengikat, selalunya tidak sah. Penjual kekal sebagai pemilik sah tunggal.
Proses Jualan	Penjualan syer tidak dipecah bahagi adalah sah tetapi memerlukan persetujuan semua pemilik bersama untuk urusan yang menjejaskan seluruh tanah dan akses kepada hakmilik asal.	Jualan adalah untuk “lot” yang tidak wujud melalui perjanjian mudah, memintas semua prosedur sah untuk pecah sempadan dan pindah milik.
Ketersediaan Pembiayaan	Sangat sukar untuk diperoleh. Institusi kewangan enggan membiayai pembelian syer tidak dipecah bahagi. Transaksi biasanya berasaskan tunai.	Mustahil untuk diperoleh. Tiada bank akan membiayai pembelian plot tanah yang haram dan tidak wujud.
Hak Pembangunan	Sangat terhad. Sebarang pembangunan memerlukan persetujuan sebulat suara semua pemilik bersama. Membina rumah di atas syer tidak dipecah bahagi adalah bermasalah dari segi undang-undang tanpa pecah bahagian rasmi.	Tiada. Sebarang pembinaan adalah haram, merupakan pelanggaran syarat tanah (jika pertanian), dan tertakluk kepada perobohan.
Risiko Utama untuk Pembeli	Pertikaian dengan pemilik bersama lain, ketidakupayaan untuk membina atau membangun, kesukaran menjual syer, potensi jualan paksa melalui perintah mahkamah (Sek 145 KTN).	Kerugian kewangan sepenuhnya. Perjanjian adalah tidak sah, tanah boleh dirampas oleh negeri, pembeli boleh diusir, dan wang yang dibayar jarang dapat dipulangkan.
Kedudukan Undang-undang pelabur	Sah untuk berurus niaga, tetapi memerlukan usaha wajar yang tinggi. pelabur mesti memastikan pendedahan penuh semua risiko dan kerumitan kepada pembeli dan mengesahkan persetujuan daripada semua pemilik bersama.	Haram dan jenayah untuk berurus niaga. Memudahkan jualan ‘Lot Lidi’ mendedahkan pelabur kepada denda sehingga RM300,000, penjara, dan kehilangan lesen.

Pengajaran penting daripada analisis asas ini ialah pendekatan seorang pelabur hartanah terhadap kedua-dua senario ini mestilah bertentangan sama sekali. ‘Geran Kongsi’ membentangkan satu set cabaran kompleks yang memerlukan ketekunan, ketelusan, dan pengurusan pakar. Skim ‘Lot Lidi’ pula adalah satu garisan merah yang tidak boleh dilintasi oleh seorang pelabur profesional. Kegagalan untuk membezakan antara kerumitan undang-undang dan perusahaan jenayah adalah risiko terbesar yang boleh diambil oleh seorang pelabur dalam bidang amalan ini. Perlu juga diperhatikan bagaimana kekecewaan yang wujud dalam model ‘Geran Kongsi’ boleh mewujudkan persekitaran yang subur untuk masalah gaya ‘Lot Lidi’. Seorang pemilik bersama, yang terhalang oleh ketidakupayaan untuk mendapatkan persetujuan sebulat suara untuk jualan atau pecah bahagian yang sah, mungkin tergoda untuk mengambil jalan pintas dengan penjualan peribadi yang haram bagi “bahagian” tanahnya. Mereka mungkin mencari pembeli tunai dan menandatangani perjanjian mudah untuk menjual satu sudut tanah tertentu kepada mereka, dengan janji untuk “menyelesaikan urusan geran kemudian.” Tindakan ini, yang lahir daripada kekecewaan, secara efektif mewujudkan transaksi ‘Lot Lidi’ pada hakmilik bersama. Ini menunjukkan bahawa pelabur mesti berwaspada bukan sahaja apabila berurusan dengan tanah pertanian milik tunggal tetapi juga apabila seorang pemilik bersama dalam ‘Geran Kongsi’ mencadangkan transaksi yang menyimpang daripada penjualan sah syer tidak dipecah bahaginya.