Istilah “pembeli dengan suci hati dan balasan berharga” (bona fide purchaser for valuable consideration) adalah sangat penting dalam undang-undang tanah. Ia adalah status yang memberikan perlindungan muktamad kepada pembeli seterusnya di bawah prinsip ketakboleh sangkalan tertunda. Tetapi, apakah sebenarnya yang dimaksudkan dengan “suci hati” atau bona fide?

Pada mulanya, ia difahami secara mudah sebagai ketiadaan niat menipu atau tidak mengetahui tentang sebarang penipuan yang berlaku dalam transaksi sebelumnya. Jika seseorang pembeli secara jujur tidak tahu bahawa tanah yang dibelinya itu mempunyai sejarah pemalsuan, dia dianggap bertindak dengan suci hati. “Balasan berharga” pula bermaksud pembeli itu telah membayar harga pasaran yang munasabah untuk hartanah tersebut, bukan mendapatkannya secara percuma atau pada harga yang sangat rendah dan mencurigakan.

Walau bagaimanapun, pemahaman konsep ini telah berkembang melalui keputusan-keputusan mahkamah. Mahkamah telah menjelaskan bahawa “suci hati” bukan sekadar satu keadaan minda yang pasif (iaitu, “saya tidak tahu”). Ia juga melibatkan satu elemen tindakan yang aktif, iaitu seseorang itu mestilah telah mengambil langkah-langkah yang wajar dan berhati-hati semasa membuat pembelian.

Dalam kes T Sivam a/l Tharamalingam v Public Bank Bhd [2018] 5 MLJ 711 pada tahun 2018, mahkamah menggariskan dua syarat untuk memenuhi status “suci hati”:

1. Ketiadaan penipuan, tipu daya, atau ketidakjujuran.
2. Pembeli mestilah telah mengambil langkah penjagaan yang wajar (proper care) dalam urusan pembelian, iaitu mengambil semua langkah yang mungkin untuk memastikan hak milik itu bebas daripada sebarang bebanan dan, sepanjang pengetahuannya, tidak dipindahkan melalui surat cara yang tidak sah atau tidak lengkap.

Mahkamah juga menyatakan bahawa “kecuaian dan kelalaian menafikan suci hati” (carelessness and negligence negates good faith). Ini bermakna, seorang pembeli tidak boleh sekadar menutup mata terhadap sebarang “tanda amaran” (red flags) dalam sesuatu transaksi. Jika terdapat sesuatu yang mencurigakan, contohnya harga jualan yang terlalu murah atau penjual yang kelihatan tergesa-gesa, pembeli dan peguamnya mempunyai tanggungjawab untuk membuat siasatan lanjut. Kegagalan berbuat demikian boleh menyebabkan mahkamah memutuskan bahawa mereka tidak bertindak dengan suci hati, dan dengan itu tidak layak mendapat perlindungan undang-undang.

Perkembangan ini meletakkan tanggungjawab yang lebih besar ke atas bahu pembeli dan peguam cara mereka. Mereka bukan lagi boleh bergantung semata-mata pada maklumat di atas geran. Mereka kini dijangka akan menjadi barisan pertahanan pertama menentang penipuan tanah dengan mengamalkan sikap waspada dan menjalankan usaha wajar (due diligence) yang menyeluruh. Status “pembeli suci hati” kini perlu “diperoleh” melalui tindakan yang cermat, bukan hanya “diberikan” kerana kejahilan.