Kesilapan paling fundamental yang dilakukan oleh ramai pembeli rumah pertama adalah kepercayaan bahawa wang pendahuluan sebanyak 10% daripada harga rumah adalah satu-satunya kos tunai utama yang perlu disediakan. Realitinya, deposit ini hanyalah “tiket masuk”. Terdapat satu lapisan kos transaksi wajib dan fi sampingan yang signifikan, yang secara kolektif boleh mencecah tambahan  

5% hingga 7% daripada harga rumah, dan perlu dibayar menggunakan wang tunai. Kegagalan untuk merancang kos-kos ini adalah punca pertama dan paling segera kepada masalah “poket bocor”.  

Kos Transaksi Wajib: Yuran Guaman dan Duti Setem

Dua komponen terbesar dalam kos permulaan, selain deposit, adalah yuran guaman dan duti setem. Kos-kos ini adalah mandatori dan dikawal oleh undang-undang.

Yuran Guaman (Legal Fees)

Setiap transaksi hartanah melibatkan dua dokumen perundangan utama: Perjanjian Jual Beli (SPA) dan Perjanjian Pinjaman (Loan Agreement). Pembeli perlu melantik peguam dan menanggung kos untuk penyediaan kedua-dua dokumen ini. Kadar yuran guaman adalah dikawal selia di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2023 dan dikira secara berperingkat berdasarkan harga hartanah atau jumlah pinjaman. Skala fi tersebut adalah seperti berikut:  

• Untuk RM500,000 pertama: 1.25% (tertakluk kepada fi minimum RM500)
• Untuk RM7,000,000 berikutnya: 1.0%
• Untuk RM7,500,000 berikutnya: tertakluk kepada rundingan tetapi tidak melebihi daripada 1% daripada lebihan itu.

Sebagai contoh, untuk rumah berharga RM500,000, yuran guaman untuk SPA sahaja adalah sebanyak RM,000. Yuran yang sama juga akan dikenakan untuk perjanjian pinjaman (jika jumlah pinjaman adalah 90% atau RM450,000), menjadikan jumlah yuran guaman sekitar RM9,500.

2.1.2 Duti Setem (Stamp Duty)

Duti setem adalah cukai yang dikenakan ke atas dokumen-dokumen perundangan dan dikutip oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Terdapat dua duti setem utama yang perlu dibayar oleh pembeli:

1. Duti Setem ke atas Surat Cara Pindah Milik (Memorandum of Transfer – MOT): Ini adalah kos transaksi yang paling besar selepas deposit. Ia dikira secara ad valorem (berdasarkan nilai) menggunakan struktur berperingkat :
   • RM100,000 pertama: 1%
   • RM100,001 hingga RM500,000: 2%
   • RM500,001 hingga RM1,000,000: 3%
   • Melebihi RM1,000,000: 4%
2. Duti Setem ke atas Perjanjian Pinjaman: Duti ini dikenakan pada kadar tetap sebanyak 0.5% daripada jumlah pinjaman.  

Kerajaan sering memperkenalkan inisiatif untuk mengurangkan beban ini, terutamanya untuk pembeli rumah pertama. Di bawah inisiatif i-Miliki, pembeli rumah pertama menikmati pengecualian duti setem penuh untuk hartanah berharga sehingga RM500,000 bagi SPA yang ditandatangani sehingga 31 Disember 2025. Walaupun ini memberikan penjimatan yang besar, pembeli hartanah yang tidak layak atau membeli di luar tempoh promosi perlu menyediakan dana yang mencukupi untuk kos ini.  

2.2 Fi-fi Sampingan yang Sering Diabaikan (Disbursements & Miscellaneous Fees)

Selain kos utama di atas, terdapat beberapa fi sampingan yang, walaupun lebih kecil secara individu, boleh menjadi satu jumlah yang besar apabila digabungkan. Ini termasuk:

• Fi Penilaian Hartanah (Valuation Fee): Bank akan melantik penilai untuk menentukan nilai pasaran hartanah sebelum meluluskan pinjaman. Fi ini ditanggung oleh pembeli dan dikira sebagai peratusan daripada nilai hartanah.  
• Kos Guaman Sampingan (Disbursements): Firma guaman akan mengenakan bayaran untuk kos-kos yang telah mereka dahulukan, seperti kos carian tanah, pendaftaran hak milik, pengangkutan, dan lain-lain perbelanjaan runcit. Ini boleh mencecah beberapa ratus hingga lebih seribu ringgit.  
• Fi Pentadbiran Pemaju: Sesetengah pemaju mungkin mengenakan fi pentadbiran untuk urusan dokumentasi.  
• Deposit Utiliti: Pembeli perlu menyediakan wang tunai untuk membayar deposit bagi penyambungan bekalan air dan elektrik ke rumah baharu mereka.  
• Premium Insurans Pinjaman: Walaupun premium untuk Insurans Pengurangan Tempoh Gadai Janji (MRTA) atau Insurans Hayat Tempoh Gadai Janji (MLTA) sering dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman, sesetengah pembeli memilih untuk membayarnya secara tunai untuk mengurangkan jumlah hutang.

Kegagalan untuk memperuntukkan dana bagi keseluruhan kos permulaan ini mewakili “halangan tunai” sebenar dalam pemilikan rumah. Ia memaksa pembeli yang tidak bersedia untuk mencari sumber pembiayaan alternatif seperti pinjaman peribadi (yang mempunyai kadar faedah lebih tinggi) atau meminjam daripada keluarga, sekali gus memulakan perjalanan pemilikan rumah mereka dengan satu lapisan hutang tambahan. Mesej pemasaran yang hanya menekankan “deposit 10%” adalah simplistik dan berbahaya, kerana realitinya, pembeli memerlukan sekurang-kurangnya 15% hingga 17% daripada harga rumah dalam bentuk tunai.

Jadual 1: Contoh Pengiraan Komprehensif Kos Permulaan untuk Hartanah RM500,000

Item Kos	Pengiraan	Pembeli Rumah Pertama (Layak Pengecualian i-Miliki)	Pembeli Bukan Pertama / Tidak Layak
Harga Hartanah	–	RM500,000	RM500,000
Wang Pendahuluan (10%)	10%×RM500,000	RM50,000	RM50,000
Jumlah Pinjaman (90%)	90%×RM500,000	RM450,000	RM450,000
Yuran Guaman SPA	1%×RM500,000	RM5,000	RM5,000
Yuran Guaman Pinjaman	1%×RM450,000	RM4,500	RM4,500
Duti Setem MOT	(1%×100k)+(2%×400k)	RM0 (Pengecualian 100%)	RM9,000
Duti Setem Pinjaman	0.5%×RM450,000	RM0 (Pengecualian 100%)	RM2,250
Anggaran Fi Penilaian	∼0.25%×RM500,000	RM1,250	RM1,250
Anggaran Kos Sampingan	(Carian, Pendaftaran, dll.)	RM1,500	RM1,500
JUMLAH ANGGARAN TUNAI DIPERLUKAN	(Tidak termasuk deposit)	RM12,250	RM23,500
JUMLAH KESELURUHAN TUNAI	(Termasuk deposit)	RM62,250	RM73,500
PENJIMATAN	–	RM11,250	–

Export to Sheets

Nota: Pengiraan adalah anggaran dan tertakluk kepada skala fi dan kadar semasa. Pengecualian duti setem adalah berdasarkan syarat-syarat i-Miliki yang sah sehingga 31 Disember 2025 untuk hartanah di bawah RM500,000.