Landskap Perundangan: Peruntukan Berkanun dan Precedent Kehakiman

Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) menyediakan prinsip-prinsip asas, sementara keputusan mahkamah yang menjadi mercu tanda telah mentafsirkan statut-statut ini, mewujudkan preseden yang menjelaskan hak dan kewajipan semua pihak yang terlibat. Kegagalan untuk memahami prinsip-prinsip undang-undang ini bukan sekadar jurang pengetahuan; ia adalah laluan terus kepada kecuaian profesional dan bahaya undang-undang.

2.1 Kanun Tanah Negara 1965

KTN adalah statut komprehensif yang mengawal pemegangan dan urus niaga tanah di Semenanjung Malaysia. Beberapa seksyennya adalah amat penting bagi menghadapi situasi ‘Lot Lidi’ dan ‘Geran Kongsi’.

Ketakbolehsangkalan Hakmilik (Seksyen 340 KTN)

Prinsip ketakbolehsangkalan hakmilik, yang termaktub dalam Seksyen 340(1) KTN, adalah asas sistem pendaftaran tanah Torrens di Malaysia. Ia bermaksud bahawa sebaik sahaja nama seseorang didaftarkan pada hakmilik tanah sebagai pemilik, hakmiliknya, pada dasarnya, adalah muktamad dan kebal daripada cabaran. Walau bagaimanapun, kekebalan ini tidak mutlak. Pihak +-pihak yang terlibat dalam transaksi hartanah mesti sedar tentang pengecualian kritikal yang dinyatakan dalam subseksyen berikutnya.

Seksyen 340(2) menyatakan bahawa hakmilik boleh dikalahkan (iaitu, menjadi boleh disangkal) dalam kes-kes fraud, salah nyata, pemalsuan, atau di mana pendaftaran diperoleh menggunakan instrumen yang tidak mencukupi atau tidak sah. Ini adalah senjata undang-undang utama terhadap pindah milik yang bersifat penipuan.

Secara lebih halus, dan amat penting dalam kes-kes yang melibatkan perjanjian tidak rasmi yang telah lama wujud, adalah pengecualian di bawah Seksyen 340(4)(b) KTN. Peruntukan ini menyatakan bahawa tiada apa-apa dalam Seksyen 340 akan menghalang “penentuan mana-mana hakmilik atau kepentingan melalui kuat kuasa undang-undang.” Ini bermakna walaupun hakmilik yang didaftarkan dengan betul boleh tertakluk kepada tuntutan yang timbul daripada prinsip undang-undang atau ekuiti yang mantap, seperti undang-undang amanah. Kes Mahkamah Tinggi Siti Rumilah bt Tamyed & Lain-lain lwn Baini bin Kasan Mardi memberikan ilustrasi yang sempurna. Dalam kes itu, mahkamah mengenakan amanah konstruktif ke atas pemilik berdaftar, mendapati bahawa mereka memegang sebahagian tanah untuk faedah pembeli daripada perjanjian yang berusia berdekad-dekad. Hakmilik berdaftar mereka dengan itu menjadi boleh disangkal “melalui kuat kuasa undang-undang,” menunjukkan bahawa daftar tidak selalunya menjadi kata putus apabila ekuiti yang meyakinkan wujud. Namun begitu, harus juga diambil perhatian bahawa kes ini berlaku pada zaman sebelum Malaysia merdeka. 

Sekatan ke atas Urus Niaga (Seksyen 205 KTN)

Seksyen 205 KTN adalah peruntukan khusus yang menjadikan kebanyakan skim ‘Lot Lidi’ haram secara terang-terangan, terutamanya apabila ia melibatkan tanah pertanian.

• Seksyen 205(3) KTN adalah klausa kritikal. Ia secara eksplisit melarang sebarang urus niaga tanah milik yang tertakluk kepada kategori “pertanian” jika urus niaga itu akan mewujudkan syer tidak dipecah bahagi dengan saiz sedemikian rupa sehingga pembahagian secara teori akan menghasilkan lot individu kurang daripada dua perlima hektar (0.4047 hektar, atau kira-kira satu ekar). Ia juga menyekat pemindahan tanah sedemikian kepada seorang individu atau entiti tunggal. Skim ‘Lot Lidi’, yang melibatkan penjualan beberapa plot kecil dari satu hakmilik pertanian kepada ramai pembeli, adalah pelanggaran langsung terhadap peruntukan ini.
• Seksyen 205(5) KTN menjelaskan bahawa sekatan yang dikenakan oleh Seksyen 205(3) tidak terpakai atau membatalkan mana-mana instrumen urus niaga yang telah disempurnakan sebelum subseksyen ini berkuat kuasa pada 1 Jun 1985. Ini adalah titik penting dalam kes Siti Rumilah, di mana mahkamah memutuskan bahawa perjanjian jualan dari tahun 1980 untuk sebahagian kecil tanah pertanian adalah sah dan tidak menjadi haram oleh penggubalan sekatan ini kemudiannya. Ini adalah nuansa sejarah yang penting untuk diambil perhatianapabila berhadapan dengan perjanjian yang sangat lama.

Perampasan kerana Pelanggaran Syarat (Seksyen 125, 127-129 KTN)

Setiap hakmilik tanah milik di Malaysia datang dengan syarat-syarat, sama ada yang tersirat oleh undang-undang atau yang dinyatakan secara nyata (‘syarat nyata’) pada dokumen. Untuk tanah pertanian, syarat nyata utama adalah ia mesti digunakan untuk tujuan pertanian. Apabila pembeli ‘Lot Lidi’ ditipu untuk membina rumah di atas plot haram mereka, ini merupakan pelanggaran asas terhadap syarat ini.

Di bawah KTN, pelanggaran sedemikian memberikan Pihak Berkuasa Negeri hak penguatkuasaan yang kuat. Pentadbir Tanah boleh memulakan prosiding perampasan dengan menyampaikan notis dalam Borang 7E kepada pemilik berdaftar, menghendaki mereka menunjukkan sebab mengapa tanah itu tidak patut dirampas.³ Jika pelanggaran tidak diperbaiki, Pentadbir Tanah boleh, di bawah Seksyen 129, mengisytiharkan tanah itu dirampas kepada Pihak Berkuasa Negeri. Akibatnya adalah malapetaka: pemilik berdaftar asal kehilangan tanah mereka, dan setiap pembeli ‘Lot Lidi’ yang telah membayar wang dan membina di atas tanah itu ditinggalkan tanpa apa-apa, struktur mereka kini berdiri di atas tanah negeri.³

Penamatan Pemilikan Bersama Atas Perintah Mahkamah (Seksyen 145 KTN)

Walaupun KTN mewujudkan struktur ‘Geran Kongsi’, ia juga menyediakan strategi keluar yang sah untuk pemilik bersama yang buntu dan tidak dapat mencapai kata sepakat. Seksyen 145 KTN adalah alat penting yang membolehkan mana-mana pemilik bersama memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk menamatkan pemilikan bersama. Mahkamah diberi kuasa budi bicara yang luas untuk membuat perintah yang dianggapnya adil dan saksama. Perintah ini boleh termasuk ²:

1. Memerintahkan tanah itu dipecah bahagi di kalangan pemilik bersama mengikut kadar syer mereka, yang membawa kepada penciptaan hakmilik individu yang berasingan.
2. Memerintahkan agar syer tidak dipecah bahagi satu atau lebih pemilik bersama dipindahkan kepada pemilik bersama yang lain (pembelian keluar).
3. Memerintahkan agar keseluruhan bidang tanah itu dijual, sama ada di pasaran terbuka atau melalui lelongan awam, dengan hasil jualan diagihkan di kalangan pemilik bersama mengikut syer masing-masing.

Bagi mana- mana individual yang berurusan dengan pemilik bersama yang kecewa dan merasa terperangkap dalam ‘Geran Kongsi’, pengetahuan tentang Seksyen 145 adalah nasihat yang tidak ternilai. I

2.2 Pandangan dari Bilik Mahkamah: Analisis Kes Undang-undang Utama

Keputusan kehakiman memberikan konteks kritikal kepada undang-undang bertulis KTN, menunjukkan bagaimana prinsip-prinsip diterapkan kepada pertikaian dunia sebenar. 

Saniah bt Hamzah lwn Haminah @ Ramlah bt Ismail @ Semail (2021)

Dalam kes ini, pihak-pihak telah memasuki perjanjian jual beli untuk 2/6 syer tanah pertanian. Pejabat Tanah kemudiannya menolak permohonan untuk memindah milik hakmilik kerana saiz syer yang terhasil akan melanggar Seksyen 205(3) KTN. Untuk merasmikan niat mereka, pihak-pihak menandatangani perjanjian berikutnya yang mengakui halangan undang-undang dan mengandungi janji daripada penjual untuk melaksanakan pindah milik sebaik sahaja kategori tanah berjaya ditukar daripada ‘Pertanian’ kepada ‘Bangunan’.³

Keputusan Mahkamah Tinggi adalah bernuansa dan signifikan. Ia tidak mendapati perjanjian itu tidak sah ab initio (tidak sah dari awal) semata-mata kerana ia tidak dapat didaftarkan dengan serta-merta. Sebaliknya, mahkamah mengiktiraf niat kontrak asas pihak-pihak. Ia memberikan perintah pelaksanaan spesifik, tetapi dengan syarat kritikal: ia memaksa defendan (waris penjual) untuk terlebih dahulu mengambil langkah-langkah yang perlu untuk memohon perubahan kategori tanah. Mahkamah menjelaskan bahawa pindah milik hakmilik hanya boleh didaftarkan selepas halangan undang-undang ini dihapuskan oleh pihak-pihak itu sendiri.³

Kes ini menunjukkan bahawa perjanjian untuk melakukan sesuatu yang pada masa ini tidak boleh didaftarkan kerana sekatan undang-undang tidak secara automatik tidak bernilai. Mahkamah mungkin bersedia untuk menguatkuasakan perjanjian asas dengan memerintahkan pihak-pihak mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk menjadikannya sah. Walau bagaimanapun, ini tidak boleh disalahtafsirkan sebagai lampu hijau untuk memudahkan transaksi sedemikian. Proses itu memerlukan litigasi yang mahal dan berpanjangan, satu situasi yang sepatutnya dielakkan oleh nasihat profesional yang cekap. Ia menonjolkan kemungkinan undang-undang, bukan amalan perniagaan yang disyorkan.

Siti Rumilah bt Tamyed & Lain-lain lwn Baini bin Kasan Mardi (2023)

Kes ini melibatkan pertikaian yang berlangsung selama lebih empat dekad.  Defendan membeli bahagian 1/4 ekar dari sebidang tanah yang lebih besar daripada pemilik asal, Tupar, melalui perjanjian jualan mudah. Defendan membayar harga belian dan mengambil milikan. Tanah itu tidak pernah dipecah sempadan atau dipindah milik secara rasmi. Bertahun-tahun kemudian, tanah itu diwariskan melalui pusaka kepada plaintif-plaintif, yang, sebagai pemilik berdaftar baru, cuba mengusir defendan sebagai penceroboh.

Mahkamah Tinggi menyampaikan keputusan penting yang memihak kepada pembeli yang telah lama wujud itu. Mahkamah mendapati bahawa perjanjian 1980 adalah sah dan mengikat. Secara kritikal, ia menerapkan prinsip ekuiti amanah, memutuskan bahawa setelah menerima harga belian penuh, penjual asal, Tupar, menjadi “pemegang amanah semata-mata” (bare trustee) untuk defendan. Ini bermakna Tupar memegang hakmilik undang-undang, tetapi pemilikan benefisial bahagian 1/4 ekar itu berpindah kepada defendan, mewujudkan amanah konstruktif. Apabila plaintif-plaintif mewarisi hakmilik undang-undang tanah itu, mereka juga mewarisi kewajipan Tupar sebagai pemegang amanah.

Mahkamah kemudiannya merujuk Seksyen 340(4)(b) KTN, memutuskan bahawa hakmilik berdaftar plaintif-plaintif yang sepatutnya tidak boleh disangkal, sebenarnya adalah boleh disangkal “melalui kuat kuasa undang-undang” kerana kewujudan amanah konstruktif ini. Plaintif-plaintif terikat secara sah untuk memegang bahagian 1/4 ekar itu dalam amanah untuk defendan.Signifikan Siti Rumilah adalah mendalam. Ia dengan kuat menunjukkan bahawa hakmilik berdaftar bukanlah perisai yang tidak dapat ditembusi. Hak ekuiti yang terbukti dan telah lama wujud, seperti hak pembeli bona fide yang telah membayar wangnya dan mengambil milikan, boleh mengalahkan hakmilik berdaftar. Walaupun ini menawarkan remedi yang berpotensi untuk mangsa transaksi gaya ‘Lot Lidi’ yang bersejarah, ia juga memperkenalkan lapisan kerumitan. Ia menggariskan bahawa seorang professional dalam bidang hartanah tidak boleh bergantung semata-mata pada carian hakmilik; mereka juga mesti bertanya tentang sejarah pendudukan dan potensi kepentingan tidak bertulis dalam tanah tersebut. Kes ini mendedahkan ketegangan kritikal dalam undang-undang tanah Malaysia antara kepastian daftar dan keadilan ekuiti.