LANGKAH 3: MEMAHAMI PINJAMAN PERUMAHAN DAN MENAVIGASI PROSES GUAMAN

Bagi kebanyakan rakyat Malaysia, pinjaman perumahan adalah komitmen kewangan terbesar dalam hidup. Oleh itu, amat penting untuk memahami pilihan yang ada.

Perbandingan: Pinjaman Konvensional vs. Pembiayaan Islamik

Di Malaysia, anda mempunyai dua pilihan utama untuk pembiayaan perumahan.³⁰

• Pinjaman Konvensional: Beroperasi berdasarkan konsep pinjam-meminjam dengan faedah (interest). Bank memberi anda pinjaman, dan anda membayarnya kembali bersama faedah yang dikenakan ke atas jumlah pokok. Kadar faedah boleh jadi tetap atau terapung (berubah mengikut Kadar Asas Semalaman atau OPR). Kelebihannya termasuk proses penstrukturan semula yang mungkin lebih mudah. Kekurangannya ialah ia melibatkan riba, dan jika kadar faedah terapung meningkat, bayaran bulanan anda juga akan meningkat.
• Pembiayaan Islamik: Beroperasi berdasarkan prinsip Syariah yang mengharamkan riba. Konsep yang lazim digunakan ialah Bai Bithaman Ajil (BBA) atau Murabahah (jual beli dengan harga tangguh), di mana bank membeli hartanah tersebut dan menjualnya semula kepada anda pada harga yang lebih tinggi (termasuk margin keuntungan bank). Anda membayar secara ansuran berdasarkan harga jualan yang telah dipersetujui. Kelebihannya ialah jumlah bayaran balik maksimum adalah tetap dan diketahui dari awal, dan caj bayaran lewat (ta’widh) tidak dikompaun.

Skim Bantuan Kerajaan untuk Pembeli Rumah Pertama

Kerajaan sentiasa memperkenalkan pelbagai inisiatif untuk membantu rakyat memiliki rumah pertama. Antara yang paling relevan pada masa ini ialah:

• Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP): Skim ini diuruskan oleh Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad dan bertujuan membantu mereka yang tidak mempunyai pendapatan tetap (seperti pekerja gig atau peniaga kecil) untuk mendapatkan pembiayaan. Kerajaan akan memberi jaminan ke atas pinjaman, membolehkan pemohon mendapatkan pembiayaan sehingga 110% (untuk SJKP) atau 120% (untuk SJKP MADANI) tanpa perlu membayar deposit. Skim ini tertakluk kepada had harga rumah (sehingga RM500,000 untuk SJKP) dan syarat pendapatan bulanan.
• Nota Penting: Maklumat ini sehingga setakat hari ini (4 September 2025)

Proses jual beli hartanah juga merupakan satu proses yang melibatkan perundangan. Melantik profesional yang betul adalah kunci untuk memastikan transaksi berjalan lancar dan hak anda dilindungi.

Peranan Profesional Hartanah Anda

• Ejen Hartanah (REA/REN): Ejen Hartanah Berdaftar (REA) dan Perunding Hartanah (REN) adalah profesional yang dilesenkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH). Peranan mereka adalah sebagai orang tengah antara penjual dan pembeli. Mereka membantu dalam mencari hartanah yang sesuai, memasarkan hartanah, menguruskan lawatan, dan membantu dalam proses rundingan harga. Pastikan anda berurusan hanya dengan ejen yang mempunyai tag pengenalan LPPEH yang sah (biru untuk REA, merah untuk REN) untuk mengelakkan penipuan.
• Peguam Hartanah: Peguam hartanah adalah individu paling penting untuk melindungi kepentingan undang-undang anda. Mereka akan menyediakan dan menyemak semua dokumen perundangan, terutamanya Perjanjian Jual Beli (SPA), dan memastikan proses pindah milik dijalankan mengikut undang-undang. Adalah dinasihatkan untuk melantik peguam anda sendiri dan tidak hanya menggunakan peguam yang disediakan oleh pemaju atau penjual.

Memahami Dokumen Penting: Perjanjian Jual Beli (SPA)

SPA atau Sales and Purchase Agreement adalah kontrak perundangan yang mengikat antara penjual dan pembeli. Ia menggariskan semua terma dan syarat transaksi. Sebaik sahaja ditandatangani, kedua-dua pihak terikat secara sah untuk mematuhinya. Antara klausa-klausa utama yang mesti anda teliti ialah :

• Butiran Hartanah: Pastikan alamat, nombor hak milik, keluasan, dan butiran lain adalah tepat.
• Harga Jualan dan Jadual Pembayaran: Menyatakan harga yang dipersetujui dan jadual pembayaran baki harga belian.
• Tarikh Penyerahan Milikan Kosong (Vacant Possession): Tarikh di mana penjual/pemaju perlu menyerahkan kunci kepada anda.
• Klausa Penalti Kelewatan (LAD): Jika pemaju lewat menyerahkan milikan kosong, klausa ini membolehkan anda menuntut pampasan.
• Tempoh Liabiliti Kecacatan (Defect Liability Period): Untuk rumah baru, ini adalah tempoh (biasanya 24 bulan) di mana pemaju bertanggungjawab untuk membaiki sebarang kecacatan pada rumah.
• Senarai Inventori: Untuk rumah subsale, senaraikan semua lekapan dan lengkapan (seperti pendingin hawa, kabinet dapur) yang termasuk dalam harga jualan untuk mengelakkan pertikaian.