Protokol Pengenalpastian dan Pengesahan

Dalam landskap hartanah Malaysia yang kompleks, usaha wajar bukanlah sekadar formaliti prosedur; ia adalah alat pengurusan risiko yang paling kritikal. Apabila berhadapan dengan potensi ‘Geran Kongsi’ atau skim ‘Lot Lidi’ yang disyaki, protokol pengesahan yang sistematik dan teliti adalah tidak boleh dirunding. Proses ini bermula dengan carian tanah dan meluas kepada pemeriksaan fizikal dan penelitian dokumen yang rapi.

3.1 Carian Tanah: Barisan Pertahanan Pertama

Carian tanah adalah langkah asas dalam sebarang transaksi hartanah. Ia menyediakan gambaran rasmi status undang-undang hartanah terus dari pejabat pendaftaran Pejabat Tanah. 

Prosedur untuk Menjalankan Carian Tanah

Menjalankan carian tanah adalah proses yang mudah. Ia boleh dilakukan melalui beberapa saluran:

• Secara Bersemuka: Dengan melawat kaunter Pejabat Tanah yang berkaitan di mana hakmilik didaftarkan. Ini memerlukan penyediaan butiran hakmilik penuh, termasuk nombor hakmilik, nombor lot, dan mukim/daerah/negeri.
• Melalui Peguam: Peguam hartanah boleh menjalankan carian sebagai sebahagian daripada perkhidmatan mereka.
• Portal Dalam Talian: Semakin banyak negeri, termasuk Kuala Lumpur (e-Tanah), Selangor, dan Perak, menawarkan kemudahan carian dalam talian. 

• Terdapat dua jenis carian: carian persendirian dan carian rasmi. Carian persendirian menyediakan cetakan biasa butiran hakmilik dan mencukupi untuk usaha wajar awal. Carian rasmi disahkan dengan cop dan tandatangan Pendaftar Hakmilik dan diperlukan untuk penyerahan rasmi undang-undang atau kerajaan, seperti dalam prosiding mahkamah atau untuk pentadbiran harta pusaka.¹³

Panduan untuk Mentafsir Keputusan Carian

Kemahiran sebenar bukan terletak pada mendapatkan carian tetapi pada mentafsirkannya dengan betul untuk mengenal pasti maklumat kritikal dan tanda amaran. Carian tanah adalah alat penyiasatan yang digunakan untuk membandingkan naratif yang dibentangkan oleh penjual dengan rekod rasmi. Sebarang percanggahan adalah tanda amaran yang berpotensi.

Mengenal Pasti ‘Geran Kongsi’:

Tanda jelas ‘Geran Kongsi’ terdapat dalam bahagian “Maklumat Pemilik” pada keputusan carian. Ia akan menyenaraikan dengan jelas dua atau lebih nama sebagai pemilik berdaftar. Secara kritikal, di sebelah setiap nama, dokumen itu akan menyatakan syer tidak dipecah bahagi (‘bahagian’) masing-masing sebagai pecahan, contohnya, “Siti binti Ahmad – 1/4 bahagian” dan “Ali bin Hassan – 3/4 bahagian”.4 Kehadiran beberapa nama dengan syer pecahan adalah pengesahan muktamad pemilikan bersama.

Mengenal Pasti Tanda Amaran untuk ‘Lot Lidi’:

Anda mesti meneliti carian tanah untuk gabungan butiran tertentu yang, apabila dilihat bersama, menunjukkan dengan kuat skim ‘Lot Lidi’:

• Kategori Penggunaan Tanah: Carian dengan jelas menyatakan kategori adalah ‘Pertanian’, namun hartanah itu dipasarkan sebagai “Lot Banglo” atau untuk kegunaan kediaman. Ini adalah percanggahan yang paling biasa dan ketara.
• Sekatan Kepentingan: Hakmilik hampir pasti akan mengandungi sekatan. Contoh biasa termasuk, “Tanah ini tidak boleh dipindahmilik, dipajak atau digadai dengan apa cara sekalipun melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri”. Penjual ‘Lot Lidi’ sudah pasti tidak akan mempunyai kebenaran yang diperlukan ini untuk pecah bahagian haram mereka.
• Maklumat Pemilik: Hakmilik berdaftar di bawah satu nama (penjual atau pemilik tanah asal), atau mungkin beberapa pemilik bersama asal. Perkara kritikal ialah penjual menawarkan untuk menjual “plot” atau “lot” tertentu kepada pembeli, tetapi nama pembeli tidak akan pernah muncul pada carian hakmilik rasmi akibat transaksi haram ini.  Transaksi berlaku sepenuhnya “di luar daftar.”
• Bebanan: Carian akan mendedahkan jika tanah itu tertakluk kepada sebarang gadaian sedia ada kepada institusi kewangan atau jika kaveat telah dimasukkan. Sindiket ‘Lot Lidi’ mungkin cuba menjual plot dari sebidang tanah yang sudah dicagarkan kepada bank, menambah satu lagi lapisan risiko yang melampau. Jika sindiket gagal membayar pinjaman, bank boleh merampas keseluruhan bidang tanah, menghapuskan semua pembeli ‘Lot Lidi’.

3.2 Pengesahan di Tapak dan Dokumen

Usaha wajar tidak boleh dilakukan dari belakang meja sahaja. Maklumat daripada carian tanah mesti disahkan dengan pemeriksaan fizikal dan semakan dokumen.

Pemeriksaan Fizikal

Lawatan tapak adalah penting bagi menilai sama ada realiti fizikal sepadan dengan pelan rasmi.

• Adakah “lot” yang dijual hanya ditanda dengan pancang di padang terbuka?
• Adakah terdapat infrastruktur yang betul dan diluluskan, seperti jalan masuk berturap, saliran, dan sambungan utiliti, atau adakah akses melalui jalan tanah?
• Adakah susun atur fizikal sepadan dengan Pelan Akui rasmi yang boleh didapati dari jabatan ukur? Perbezaan yang ketara antara pelan pemasaran yang ditunjukkan oleh penjual dan pelan rasmi adalah tanda amaran utama.

Meneliti Perjanjian Jual Beli (Sale & Purchase Agreement -SPA)

SPA adalah bukti kritikal.

• Untuk jualan ‘Geran Kongsi’, SPA yang sah untuk penjualan syer tidak dipecah bahagi mesti dengan jelas mengenal pasti subjek perkara sebagai, contohnya, “satu perempat (1/4) syer tidak dipecah bahagi dalam tanah yang dipegang di bawah…” Ia sepatutnya menamakan semua pemilik bersama sebagai pihak dalam perjanjian, atau penjual mesti mengemukakan Surat Kuasa Wakil yang sah dan berdaftar daripada pemilik bersama lain yang memberi kuasa untuk menjual keseluruhan hartanah.
• Untuk skim ‘Lot Lidi’, dokumen yang dibentangkan sebagai “SPA” selalunya adalah kontrak mudah dan tidak standard yang digubal untuk menipu. Tanda amaran yang perlu diperhatikan termasuk:

• Huraian hartanah yang kabur, seperti “Lot 3 seperti yang ditunjukkan pada pelan yang dilampirkan,” tanpa merujuk kepada nombor hakmilik berdaftar.
• Klausa yang mengandungi janji untuk mendapatkan hakmilik individu untuk pembeli pada suatu tarikh yang tidak ditentukan pada masa hadapan.
• Ketiadaan perwakilan undang-undang yang sewajarnya untuk pihak-pihak.
• Terma yang kelihatan terlalu bagus untuk menjadi kenyataan, seperti pelan ansuran yang panjang dan tanpa faedah yang dibayar terus kepada penjual.

Mengenal Pasti Taktik Penipuan Sindiket Lot Lidi

Pihak-pihak mesti peka terhadap bahasa pemasaran dan taktik khusus yang digunakan oleh sindiket ini, seperti yang dikenal pasti dalam laporan penguatkuasaan undang-undang dan media:

• Harga Bawah Pasaran: Menawarkan tanah pada harga yang jauh lebih rendah daripada kadar semasa untuk lot yang dipecah sempadan secara sah di kawasan itu.
• Janji Palsu Penukaran: Mendakwa bahawa tanah itu “dalam proses tukar syarat” atau “dalam proses pecah geran”. Jualan yang sah hanya boleh berlaku selepas proses ini selesai dan diluluskan, bukan semasa.
• Memintas Bank: Menawarkan pelan ansuran terus kepada penjual. Ini adalah taktik untuk mengelakkan usaha wajar dan penelitian yang akan digunakan oleh institusi kewangan, yang akan serta-merta mendedahkan keharaman skim tersebut.
• Penggunaan Broker Tidak Berdaftar: Transaksi sering dikendalikan oleh individu yang bukan Ejen Hartanah (REA) atau Perunding Hartanah (REN) berdaftar. Ejen profesional harus sentiasa mengesahkan kelayakan mana-mana pihak lain yang mereka bekerjasama melalui portal carian rasmi LPPEH.¹

Bahasa pemasaran itu sendiri adalah alat diagnostik yang kuat. Istilah seperti “geran kongsi,” “beli bahagian,” “lot lidi,” dan “lot banglo murah” bukanlah jargon yang boleh ditukar ganti. Ia adalah isyarat berbeza yang menunjuk kepada situasi undang-undang yang sangat berbeza. Apabila seorang klien menyebut ingin “beli bahagian”, minda seseorang proffessional dalam bidang hartanah harus segera mengaktifkan senarai semak usaha wajar ‘Geran Kongsi’: Adakah pembeli itu pembeli tunai? Adakah semua pemilik bersama bersetuju? Bolehkah hakmilik asal dikemukakan? Sebaliknya, apabila mendengar frasa seperti “lot banglo murah dengan ansuran terus kepada pemilik,” loceng penggera ‘Lot Lidi’ mesti berbunyi dengan kuat dan jelas, mendorong siasatan segera dan menyeluruh bermula dengan carian tanah.