Menguruskan Transaksi dan Pihak Berkepentingan

Sangat penting apabila berurusan dengan kerumitan ‘Geran Kongsi’ dan keharaman terang-terangan ‘Lot Lidi’. Tanggungjawab peguam kepada penjual, pembeli, tuan tanah, dan penyewa adalah berbeza dan menuntut tahap penjagaan, ketelusan, dan ketabahan etika yang tinggi. Tambahan pula, memahami prinsip asas pemindahan risiko adalah penting untuk menerangkan dengan tepat kepada klien siapa yang menanggung kerugian dalam transaksi ini.

4.1 Tanggungjawab Penjual dan Pembeli

Tugas utama ini sentiasa tertakluk kepada kewajipan untuk bertindak secara sah. Nasihat yang diberikan kepada penjual dan pembeli dalam senario ini mesti berasaskan realiti undang-undang.

Menasihati Penjual

• Penjual ‘Geran Kongsi’: Apabila seorang pemilik bersama ingin menjual hartanah mereka, tanggungjawab pertama adalah untuk menguruskan jangkaan mereka dan memastikan mereka memahami kekangan undang-undang. Penjual tidak boleh menjual keseluruhan hartanah melainkan setiap pemilik bersama lain pada hakmilik juga ingin menjual keseluruhan tanah tersebut. Apa yang boleh mereka jual secara sah adalah bahagian mereka sahaja iaitu syer tidak dipecah bahagi yang spesifik (contohnya, 1/3 ‘bahagian’ mereka). Ejen hartanah mesti melakukan usaha wajar terhadap keupayaan penjual untuk meneruskan transaksi, termasuk mengesahkan bahawa penjual boleh mendapatkan dokumen hakmilik asal, kerana ia akan diperlukan untuk penyerahan pindah milik di Pejabat Tanah. Ejen hartanah juga mesti menasihati penjual bahawa pasaran untuktanah jenis geran kongsi adalah sangat terhad, kerana pembiayaan secara amnya tidak tersedia, mengehadkan pembeli berpotensi kepada mereka yang boleh membayar secara tunai sahaja. 

• Penjual ‘Lot Lidi’: Kewajipan profesional dan undang-undang ejen adalah tegas: tolak penyenaraian itu. Tiada cara yang beretika atau sah untuk memasarkan atau menjual ‘Lot Lidi’. Ejen mempunyai kewajipan untuk memaklumkan bakal penjual bahawa tindakan yang dicadangkan mereka adalah haram, merupakan penipuan, dan mendedahkan mereka kepada akibat yang teruk, termasuk pendakwaan jenayah di bawah Akta 242, saman sivil daripada pembeli, dan perampasan tanah mereka kepada Pihak Berkuasa Negeri kerana pelanggaran syarat. Untuk meneruskan akan bermakna mengambil bahagian dalam perusahaan jenayah.

Menasihati Pembeli

• Pembeli ‘Geran Kongsi’: Bagi pembeli “Geran Kongsi”, tugas ejen dan peguam yang terlibat adalah pendedahan penuh dan jujur tentang risiko yang wujud. Pihak-pihak mesti menerangkan, dalam istilah yang jelas, bahawa:

• Mereka berkemungkinan besar tidak akan dapat mendapatkan pinjaman bank untuk pembelian tersebut.
• Mereka akan membeli kepentingan pecahan dalam keseluruhan hartanah, bukan plot fizikal yang spesifik.
• Mereka akan memasuki hubungan pemilikan bersama dengan orang yang tidak dikenali, yang membawa risiko pertikaian pada masa hadapan.
• Sebarang pembangunan, pembinaan, atau penjualan keseluruhan hartanah pada masa hadapan akan memerlukan persetujuan sebulat suara semua pemilik bersama yang lain.
• Mereka mungkin menghadapi jualan paksa hartanah jika pemilik bersama lain memohon kepada mahkamah di bawah Seksyen 145 KTN.
  
  Ejen hartanah mesti mengesyorkan agar pembeli mendapatkan nasihat undang-undang sebelum membuat komitmen untuk membeli

.

• Pembeli ‘Lot Lidi’: Kewajipan fidusiari ejen kepada pembeli berpotensi berubah menjadi kewajipan untuk mencegah kemudaratan. Ejen mesti memberikan amaran yang tidak berbelah bahagi bahawa transaksi itu adalah transaksi yang salah di sisi undang-undang. Pembeli mesti faham bahawa “pembelian” mereka akan jugs membawa mereka tiada hak /kehilangan undang-undang sama sekali. Nama mereka tidak boleh dan tidak akan didaftarkan pada hakmilik; perjanjian jualan kemungkinan besar tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan; mana-mana rumah yang mereka bina adalah haram dan tertakluk kepada perobohan; keseluruhan bidang tanah boleh dirampas oleh negeri pada bila-bila masa; dan mereka akan kehilangan setiap sen yang mereka laburkan. Satu-satunya nasihat yang bertanggungjawab dan beretika yang boleh diberikan oleh ejen adalah untuk melaporkan penjual dan segera beredar. Melakukan sebaliknya bererti membantu kehancuran kewangan klien.

4.2 Tanggungjawab Tuan Tanah dan Penyewa

Kerumitan pemilikan secara langsung memberi kesan kepada hubungan tuan tanah-penyewa.

Menyewakan Hartanah Milik Bersama (‘Geran Kongsi’)

Menyewakan hartanah yang dipegang di bawah ‘Geran Kongsi’ adalah mungkin dari segi undang-undang tetapi penuh dengan kesukaran praktikal.

• Tugas Tuan Tanah: Soalan pertama ialah, “Siapakah tuan tanah?” Secara sah, semua pemilik bersama secara kolektif adalah tuan tanah. Seorang peguam yang merangka perjanjian sewaan untuk hartanah sedemikian, untuk perlindungan undang-undang maksimum, harus meminta ia ditandatangani oleh semua pemilik bersama yang berdaftar, atau sekurang-kurangnya oleh seorang pemilik bersama yang memegang mandat bertulis yang sah (seperti Surat Kuasa Wakil atau perjanjian pemilikan bersama) daripada yang lain untuk menguruskan hartanah. Ejen boleh membantu dengan menetapkan dan menyatakan dengan jelas dalam perjanjian siapa yang harus dibayar sewa oleh penyewa dan siapa yang menjadi orang hubungan yang ditetapkan yang bertanggungjawab untuk memenuhi kewajipan tuan tanah, seperti menjalankan pembaikan besar dan membayar cukai tanah dan cukai taksiran. Proses merangka perjanjian sewaan itu sendiri boleh bertindak sebagai alat diagnostik; jika pemilik bersama tidak dapat bersetuju dengan terma-terma asas ini, ia adalah tanda amaran yang signifikan untuk pertikaian masa depan yang pasti akan melibatkan peguam,ejen,pemilik bersama dan penyewa.
• Tugas Penyewa: Kewajipan penyewa kekal standard: membayar sewa tepat pada masanya, menjaga hartanah dengan munasabah, tidak menyebabkan kacau ganggu, dan tidak menggunakan hartanah untuk tujuan haram.

Walau bagaimanapun, penyewa menghadapi risiko unik terperangkap dalam pertikaian antara pemilik bersama. Contohnya, jika pemilik bersama tidak bersetuju tentang siapa yang harus menerima sewa, penyewa boleh menghadapi tuntutan pembayaran yang bercanggah.

Menyewa di atas ‘Lot Lidi’

Senario ini mewakili penyewaan yang dibina di atas transaksi tidak sah. “Tuan tanah” adalah pembeli ‘Lot Lidi’, yang sendirinya adalah penceroboh di atas tanah pertanian yang diduduki secara haram. “Penyewa” oleh itu adalah sub-penceroboh.

• Perjanjian sewaan tidak mempunyai kesahan undang-undang kerana “tuan tanah” tidak mempunyai hak undang-undang untuk memberikan penyewaan.
• Penyewa tidak mempunyai jaminan pemegangan. Jika dan apabila Pihak Berkuasa Negeri merampas tanah kerana pelanggaran syarat, kedua-dua “tuan tanah” dan “penyewa” boleh diusir tanpa sebarang jalan keluar.
• Kewajipan undang-undang tersirat dalam penyewaan standard, seperti waad tuan tanah untuk menyediakan “ketenteraman” dan kewajipan penyewa untuk menggunakan premis secara “sewajarnya sebagai penyewa,” menjadi sebahagian besarnya tidak bermakna, kerana keseluruhan pendudukan adalah menyalahi undang-undang sejak awal.

4.3 Prinsip Pemindahan Risiko

Memahami bila risiko berpindah dari penjual kepada pembeli adalah konsep asas dalam perdagangan.

• Dalam Transaksi Hartanah yang Sah: Dalam penjualan hartanah standard, Perjanjian Jual Beli (SPA) akan secara eksplisit mentakrifkan bila risiko kerugian atau kerosakan pada hartanah (contohnya, akibat kebakaran, banjir) berpindah dari penjual kepada pembeli. Ini biasanya terikat dengan penyerahan milikan kosong dan/atau pembayaran penuh harga belian.
• Risiko dalam Transaksi ‘Geran Kongsi’: Apabila syer tidak dipecah bahagi dijual, risiko undang-undang yang berkaitan dengan syer spesifik itu (contohnya, risiko bahawa hakmilik itu cacat) berpindah kepada pembeli setelah pendaftaran memorandum pindah milik. Walau bagaimanapun, pembeli secara serentak dan serta-merta menanggung risiko sistemik yang wujud dalam pemilikan bersama. Ini bukan risiko yang berpindah dari penjual, tetapi risiko yang tertanam dalam struktur pemilikan itu sendiri: risiko pertikaian dengan pemilik bersama lain, risiko tidak dapat membina atau membangunkan bahagian mereka, dan risiko pelaburan mereka boleh dicairkan melalui jualan yang diperintahkan oleh mahkamah di bawah Seksyen 145 KTN.
• Pengekalan Risiko Mutlak oleh Pembeli dalam Urus Niaga ‘Lot Lidi’: Ini adalah perkara paling kritikal untuk disampaikan oleh ejen. Dalam transaksi ‘Lot Lidi’, hakmilik dan harta undang-undang tidak pernah berpindah kepada pembeli. Penjual kekal sebagai pemilik berdaftar pada hakmilik. Pembeli membayar wang tetapi tidak menerima sebarang kepentingan undang-undang dalam hartanah sebagai balasan. Oleh itu, pembeli menanggung 100% risiko kerugian kewangan dengan pemindahan sifar hak undang-undang atau harta. Risiko utama—iaitu perampasan tanah oleh Negeri—secara sah jatuh ke atas pemilik berdaftar, tetapi akibat kewangan yang memusnahkan daripada perampasan ini ditanggung sepenuhnya dan secara eksklusif oleh pembeli yang ditipu, yang kehilangan keseluruhan pelaburan mereka.