Pengenalan: Dari Kunci Pertama ke Ketenangan Fikiran
Dapat kunci rumah sewa baru memang akan membawa satu perasaan gembira dan melegakan. Ia menjadi tempat kita membina memori, berehat selepas penat bekerja, dan memulakan fasa baru dalam hidup. Tapi, ramai penyewa yang terlalu teruja sehingga terlupa satu perkara penting: menyewa bukan sekadar membayar duit bulanan. Ia datang dengan satu set hak dan tanggungjawab anda sebagai penghuni. Malangnya, ramai yang tidak tahu hak-hak ini, menyebabkan mereka mudah ditindas atau dieksploitasi. Artikel ini akan menjadi panduan anda untuk memahami hak-hak asasi sebagai seorang penyewa di Malaysia, supaya anda boleh menyewa dengan lebih bijak dan tenang.
Memahami Asas Undang-Undang Sewaan di Malaysia
Di Malaysia, buat masa ini (tahun 2025) tiada satu akta khusus seperti “Akta Sewa Rumah” yang mengawal semua perkara. Sebaliknya, hubungan antara tuan rumah dan penyewa dikawal oleh beberapa undang-undang umum, terutamanya Akta Kontrak 1950. Ini bermakna, perjanjian sewa (tenancy agreement) yang anda tandatangani itu adalah sebuah kontrak yang sah dan mengikat kedua-dua belah pihak. Apa sahaja yang tertulis di dalamnya adalah “undang-undang” antara anda dan tuan rumah.
Selain itu, undang-undang lain seperti Akta Relif Spesifik 1950 dan Akta Distres 1951 turut memainkan peranan apabila berlaku pertikaian. Jangan risau dengan nama-nama akta ini, yang penting anda faham intipatinya yang akan kita bincangkan dalam bahasa mudah.
Hak-Hak Utama Anda Sebagai Penyewa
Mari kita pecahkan hak-hak anda kepada beberapa kategori penting:
1. Hak untuk Mendapat Kediaman yang Selamat dan Boleh Didiami (Habitable)
Ini adalah hak paling asas. Anda membayar sewa bukan hanya untuk empat dinding dan satu bumbung, tetapi untuk sebuah tempat tinggal yang selamat dan berfungsi.
- Tanggungjawab Tuan Rumah: Tuan rumah bertanggungjawab untuk memastikan struktur utama rumah berada dalam keadaan baik. Ini termasuklah:
- Bumbung tidak bocor: Jika hujan dan air mula menitis di ruang tamu, itu bukan tanggungjawab anda untuk memanjat bumbung.
- Sistem paip dan pendawaian elektrik yang selamat: Masalah paip utama pecah atau litar pintas yang kerap berlaku adalah di bawah tanggungjawab tuan rumah.
- Struktur bangunan yang kukuh: Dinding retak yang serius atau masalah anai-anai yang menjejaskan struktur bangunan perlu dibaiki oleh tuan rumah.
- Apa yang Anda Perlu Buat: Jika berlaku kerosakan besar sebegini, maklumkan kepada tuan rumah secara bertulis (WhatsApp atau e-mel sudah memadai sebagai bukti) dengan segera. Beri mereka tempoh yang munasabah untuk bertindak.
2. Hak Privasi dan Ketenangan (Right to Quiet Enjoyment)
Sekalipun rumah itu milik tuan rumah, sebaik sahaja anda menandatangani perjanjian dan membayar sewa, ia menjadi ruang peribadi anda. Tuan rumah tidak boleh sewenang-wenangnya masuk ke dalam rumah anda.
- Notis Sebelum Masuk: Tuan rumah atau ejennya mesti memberikan notis yang munasabah (biasanya 24 hingga 48 jam lebih awal) sebelum ingin masuk ke dalam rumah untuk tujuan pemeriksaan atau pembaikan. Mereka tidak boleh muncul di depan pintu pada pukul 10 malam dan menuntut untuk masuk.
- Kecuali Kecemasan: Hak ini tidak terpakai dalam keadaan kecemasan seperti kebakaran, banjir, atau jika ada syak wasangka berlakunya jenayah di dalam premis.
- Tiada Gangguan: Anda berhak untuk tinggal dengan aman tanpa gangguan yang tidak munasabah daripada tuan rumah.
3. Hak Terhadap Deposit: Wang Anda yang Perlu Dipulangkan
Isu deposit adalah antara pertikaian paling lazim. Ramai penyewa mengeluh deposit mereka “hangus” tanpa sebab yang jelas. Anda perlu tahu bahawa deposit itu adalah wang anda yang dipegang sebagai jaminan.
- Tujuan Deposit: Deposit sekuriti (biasanya 2 bulan sewa) adalah untuk menampung kos kerosakan yang disebabkan oleh penyewa (bukan wear and tear biasa) atau untuk menolak tunggakan sewa. Deposit utiliti (biasanya setengah atau sebulan sewa) pula untuk membayar bil-bil tertunggak.
- Pemulangan Deposit: Tuan rumah wajib memulangkan baki deposit selepas ditolak kos-kos yang munasabah, dalam tempoh yang ditetapkan dalam perjanjian (biasanya 14 atau 30 hari selepas anda serah kunci).
- Penolakan yang Munasabah: Tuan rumah tidak boleh menolak deposit untuk kerosakan kecil akibat penggunaan harian (wear and tear), contohnya cat sedikit pudar atau calar halus pada lantai. Mereka juga perlu menunjukkan bukti kos pembaikan jika ada kerosakan besar.
4. Hak daripada Pengusiran Haram
Ini adalah perlindungan undang-undang yang sangat kuat untuk penyewa di Malaysia. Tuan rumah TIDAK BOLEH menghalau anda sewenang-wenangnya, walaupun anda gagal membayar sewa.
- Tindakan yang Dilarang: Tuan rumah dilarang sama sekali untuk menukar kunci mangga, memotong bekalan air atau elektrik, atau menggunakan kekerasan untuk mengeluarkan anda dan barang-barang anda dari rumah.
- Perintah Mahkamah Diperlukan: Di bawah Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950, satu-satunya cara yang sah untuk mengusir penyewa adalah dengan mendapatkan perintah daripada mahkamah. Proses ini memerlukan tuan rumah memfailkan saman dan melalui prosedur perundangan yang betul.
- Apa Nak Buat Jika Dihalau Secara Haram: Jika tuan rumah menukar kunci, segera buat laporan polis. Anda juga berhak untuk menyaman tuan rumah untuk pencerobohan dan menuntut ganti rugi.
5. Hak untuk Mendapat Perjanjian yang Adil dan Jelas
Sebelum menandatangani apa-apa, anda berhak untuk membaca, memahami, dan mempersoalkan setiap klausa dalam perjanjian sewa.
- Jangan Tandatangan Buta-Buta: Minta draf perjanjian lebih awal. Baca setiap baris. Jika ada klausa yang anda tidak faham atau rasa tidak adil, tanya dan minta penjelasan.
- Rundingan: Perjanjian sewa boleh dirunding. Jika anda rasa tempoh notis untuk keluar terlalu lama atau penalti penamatan awal terlalu tinggi, anda boleh cuba berunding untuk terma yang lebih baik.
Nasihat Peguam:
Perjanjian sewa adalah perisai anda. Jangan sekali-kali memandang remeh dokumen ini. Ambil gambar setiap sudut rumah, termasuk perabot dan sebarang kerosakan sedia ada, sebelum anda masuk. Hantar gambar-gambar ini kepada tuan rumah melalui e-mel atau WhatsApp sebagai rekod bersama. Ini akan menjadi bukti terkuat anda untuk menuntut semula deposit penuh apabila anda keluar nanti.
Kesimpulan: Penyewa yang Bijak Adalah Penyewa yang Terlindungi
Menjadi penyewa bukan bermakna anda hanya menumpang. Anda mempunyai hak-hak perundangan yang jelas untuk memastikan pengalaman menyewa anda adil dan selamat. Dengan memahami hak anda untuk kediaman yang selamat, privasi, pemulangan deposit, dan perlindungan daripada pengusiran haram, anda meletakkan diri anda dalam kedudukan yang lebih kuat. Ingat, ilmu adalah kuasa. Semakin anda tahu tentang hak anda, semakin sukar untuk sesiapa mengambil kesempatan ke atas anda. Sewalah dengan bijak, dan nikmati rumah baru anda dengan ketenangan fikiran.