Undang-undang tanah di Malaysia beroperasi di bawah satu sistem yang dikenali sebagai Sistem Torrens. Sebelum sistem ini diperkenalkan, urusan tanah menggunakan “sistem geran” (deeds system) yang rumit dan tidak terjamin. Di bawah sistem lama, untuk membuktikan pemilikan, seseorang pembeli terpaksa menyiasat rantaian dokumen pemilikan yang panjang untuk memastikan tiada tuntutan lama atau penipuan dalam sejarah tanah tersebut. Proses ini bukan sahaja memakan masa dan mahal, malah membuka banyak ruang untuk pemalsuan dan penindasan dokumen hak milik.

Sistem Torrens diperkenalkan untuk mengatasi kelemahan ini dengan satu prinsip teras yang radikal: “pendaftaran adalah segalanya”. Ini bermakna, hak milik atau apa-apa kepentingan ke atas tanah (seperti pajakan atau gadaian) hanya diiktiraf secara sah apabila ia telah didaftarkan secara rasmi di Pejabat Tanah. Nama yang tertera pada daftar di Pejabat Tanah dianggap sebagai pemilik yang muktamad dan tidak boleh dipertikaikan, kecuali dalam keadaan-keadaan tertentu yang akan dibincangkan kemudian.

Sistem ini berpegang kepada dua prinsip penting yang memudahkan urus niaga hartanah:

1. Prinsip Cermin (Mirror Principle): Daftar hak milik di Pejabat Tanah diibaratkan seperti cermin yang memantulkan dengan tepat dan lengkap semua maklumat penting mengenai sebidang tanah. Ini termasuk siapa pemiliknya, apa-apa gadaian kepada bank, kaveat, atau sekatan-sekatan lain. Apa yang tertera pada daftar adalah fakta yang sah.
2. Prinsip Tabir (Curtain Principle): Prinsip ini menyatakan bahawa seorang pembeli tidak perlu menyiasat sejarah lampau sesuatu hak milik. Mereka hanya perlu bergantung pada maklumat yang tertera pada daftar hak milik semasa. “Tabir” pendaftaran telah diletakkan untuk melindungi pembeli daripada sebarang tuntutan atau masalah yang tidak direkodkan yang mungkin wujud sebelum pendaftaran dibuat. Tujuannya adalah untuk “menyelamatkan orang yang berurusan dengan pemilik berdaftar daripada masalah dan perbelanjaan untuk meneliti sejarah hak milik”.

Walau bagaimanapun, kesederhanaan dan kecekapan Sistem Torrens ini juga merupakan kelemahan terbesarnya. Sistem ini direka bentuk untuk melindungi pembeli daripada tuntutan-tuntutan lampau yang tidak direkodkan, tetapi ia tidak kalis kepada penipuan canggih yang menyasarkan proses pendaftaran itu sendiri pada masa kini. Kebergantungannya pada satu sumber kebenaran tunggal (iaitu daftar di Pejabat Tanah) menjadikannya terdedah kepada sindiket yang menggunakan dokumen palsu atau bersekongkol dengan orang dalam untuk mengubah rekod pendaftaran. Dalam keadaan sedemikian, “prinsip tabir” yang sepatutnya menjadi pelindung boleh bertukar menjadi alat penipuan. Seorang pembeli yang berhati-hati, setelah membuat carian rasmi, mungkin melihat satu hak milik yang “bersih” di atas nama penjual, tanpa menyedari bahawa nama penjual itu baru sahaja dimasukkan ke dalam daftar beberapa minggu sebelumnya melalui pemalsuan. Dengan ini, prinsip teras sistem itu sendiri digunakan oleh penjenayah untuk menyembunyikan jenayah mereka di depan mata.