Dalam dunia hartanah, terdapat satu instrumen undang-undang yang sangat berguna tetapi sering disalah fahami, iaitu kaveat. Perkataan “kaveat” berasal dari bahasa Latin yang bermaksud “biar dia berwaspada” (let him beware). Secara praktikalnya, kaveat berfungsi seperti satu “kunci mangga” atau notis amaran yang diletakkan pada hak milik tanah di Pejabat Tanah.

Apabila kaveat dimasukkan, ia akan menyekat atau membekukan sebarang urus niaga baharu daripada didaftarkan ke atas tanah tersebut. Ini bermakna, pemilik berdaftar tidak boleh menjual, menggadai, memajak, atau memindah milik tanah itu selagi kaveat tersebut masih berkuat kuasa. Ia adalah satu alat perlindungan sementara yang disediakan di bawah Kanun Tanah Negara.

Terdapat beberapa jenis kaveat, tetapi yang paling relevan untuk orang awam dalam urus niaga jual beli ialah Kaveat Persendirian (Private Caveat).

Siapa yang Boleh Memasukkan Kaveat Persendirian?

Sesiapa sahaja yang mendakwa mempunyai “kepentingan yang boleh dikaveatkan” (caveatable interest) ke atas tanah boleh memohon untuk memasukkan kaveat persendirian. Ini termasuk:

• Pembeli Hartanah: Sebaik sahaja anda menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA) dan membayar deposit, anda mempunyai kepentingan ke atas tanah itu. Memasukkan kaveat persendirian akan melindungi anda dengan menghalang penjual daripada menjual tanah yang sama kepada pihak lain sementara proses pindah milik sedang berjalan.
• Penerima Hibah atau Wasiat: Seseorang yang telah dijanjikan tanah melalui hibah atau wasiat boleh memasukkan kaveat untuk melindungi haknya sementara menunggu proses pendaftaran selesai.
• Pihak yang Menuntut Bahagian dalam Harta Pusaka: Waris yang sedang dalam pertikaian mengenai pembahagian harta pusaka boleh memasukkan kaveat untuk menghalang mana-mana waris lain daripada menjual tanah tersebut tanpa persetujuan semua pihak.

Bagaimana Proses Memasukkan Kaveat?

Prosesnya agak mudah dan boleh dilakukan melalui peguam :

1. Sediakan Dokumen Sokongan: Seperti salinan Perjanjian Jual Beli.
2. Isi Borang Kaveat: Gunakan Borang 19B KTN.
3. Failkan di Pejabat Tanah: Serahkan borang yang lengkap bersama dokumen sokongan dan bayaran fi di Pejabat Tanah di mana tanah itu didaftarkan.
4. Pendaftaran: Pejabat Tanah akan mengendors atau mencatatkan kaveat tersebut pada dokumen hakmilik daftar (RDT).

Tempoh dan Pembatalan:

Kaveat persendirian akan luput secara automatik selepas enam tahun. Ia juga boleh ditarik balik oleh orang yang memasukkannya (menggunakan Borang 19G) atau dibatalkan melalui perintah mahkamah jika didapati ia dimasukkan tanpa alasan yang munasabah. Pemilik tanah yang terjejas juga boleh memohon kepada Pendaftar untuk membatalkan kaveat (menggunakan Borang 19H), yang kemudiannya akan memaksa pemasut kaveat untuk mendapatkan perintah mahkamah bagi melanjutkannya.

Kaveat persendirian adalah satu medium untuk melindungi hak dan kepentingan anda dalam sesuatu transaksi hartanah. Ia adalah satu langkah proaktif dan menjimatkan kos yang boleh menghalang penipuan dan memastikan status quo tanah dikekalkan sementara sebarang pertikaian atau proses urus niaga diselesaikan.