MEMAHAMI HAK DAN TANGGUNGJAWAB DALAM KOMUNITI BERSTRATA 🏘️
Jika anda tinggal di kondominium, pangsapuri, atau mana-mana hartanah berpagar dengan kemudahan bersama seperti kolam renang, gim, atau taman permainan, anda adalah sebahagian daripada komuniti berstrata. Konsep ini mungkin nampak mudah, tetapi di sebaliknya terdapat undang-undang, hak, dan tanggungjawab yang sangat penting untuk difahami.
Mengapa ia penting? Bayangkan hidup di sebuah bangunan tinggi. Siapa yang bertanggungjawab untuk membaiki lif yang rosak? 🤔 Siapa yang bayar bil elektrik untuk lampu di koridor? 💡 Dan bagaimana jika jiran anda bising hingga lewat malam? 🔊 Semua persoalan ini dijawab melalui Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), yang menjadi tulang belakang kepada semua peraturan dan pengurusan hartanah strata di Malaysia.
Apa Itu Pengurusan Strata? 🤔
Pengurusan strata merujuk kepada proses pengurusan dan penyelenggaraan bangunan serta harta bersama (common property) dalam sebuah kawasan pembangunan. Harta bersama ini merangkumi semua bahagian bangunan yang tidak termasuk dalam petak individu, seperti lobi, lif, bumbung, kawasan parkir, kolam renang, dan lain-lain.
Terdapat dua entiti utama yang memainkan peranan penting dalam pengurusan strata:
- Badan Pengurusan Bersama (JMB – Joint Management Body): JMB ditubuhkan secara sementara selepas projek siap dan sebelum hak milik strata dikeluarkan. Ia terdiri daripada pemilik unit dan pemaju hartanah. Peranan JMB adalah untuk memastikan penyelenggaraan dan pengurusan bangunan berjalan lancar sehingga hak milik strata diserahkan kepada pemilik.
- Perbadanan Pengurusan (MC – Management Corporation): MC pula mengambil alih tugas JMB apabila hak milik strata sudah dikeluarkan. Ahli-ahli MC adalah semua pemilik unit dalam skim strata tersebut. MC mempunyai kuasa yang lebih luas berbanding JMB dan bertanggungjawab sepenuhnya ke atas pengurusan harta bersama.
Walaupun tugas JMB dan MC nampak serupa, MC mempunyai lebih kuasa undang-undang untuk mengambil tindakan, terutamanya berkaitan dengan isu kutipan yuran.
Hak dan Tanggungjawab Anda Sebagai Pemilik 🤝
Sebagai pemilik hartanah strata, anda bukan sahaja mempunyai hak, tetapi juga tanggungjawab besar. Mengabaikan tanggungjawab ini boleh menyebabkan masalah untuk diri sendiri dan seluruh komuniti.
Hak Anda 🙋♂️
- Hak Mengundi: Anda berhak untuk menghadiri Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) dan Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM) untuk mengundi dan bersuara mengenai isu-isu penting. Ini adalah platform anda untuk memilih ahli jawatankuasa pengurusan dan membuat keputusan bersama.
- Akses kepada Maklumat Kewangan: Anda berhak untuk menyemak dan mendapatkan salinan akaun kewangan JMB/MC. Ini memastikan ketelusan dalam pengurusan dana.
- Penggunaan Harta Bersama: Anda berhak untuk menggunakan semua kemudahan dan harta bersama yang disediakan seperti kolam renang, gim, dan taman.
- Hak Menyuarakan Masalah: Jika ada masalah penyelenggaraan, anda berhak untuk melaporkannya kepada JMB/MC dan meminta tindakan diambil.
Tanggungjawab Anda 🙋♀️
- Bayar Yuran Penyelenggaraan (Maintenance Fee): Ini adalah tanggungjawab paling asas. Yuran ini digunakan untuk membiayai semua kos pengurusan dan penyelenggaraan bangunan, termasuk gaji pengawal keselamatan, kos pembersihan, penyelenggaraan lif, dan bil utiliti kawasan awam.
- Bayar Kumpulan Wang Penjelas (Sinking Fund): Ini adalah dana simpanan yang dikumpulkan untuk perbelanjaan besar di masa hadapan, seperti mengecat semula bangunan atau membaiki bumbung.
- Patuh Undang-undang Kecil (By-Laws): Setiap pembangunan strata mempunyai undang-undang kecil sendiri. Anda wajib mematuhinya, seperti tidak mengubahsuai unit tanpa kebenaran atau tidak menyimpan barangan peribadi di koridor.
- Menghadiri Mesyuarat: Kehadiran anda di AGM atau EGM adalah penting untuk memastikan kuorum tercapai dan keputusan yang dibuat mencerminkan kehendak majoriti pemilik.
Masalah Biasa dan Penyelesaiannya ⚖️
Hidup dalam komuniti berstrata tidak lari daripada konflik. Berikut adalah beberapa isu biasa yang sering timbul dan cara-cara untuk menyelesaikannya.
1. Masalah Penyelenggaraan 🔧
- Isu: Lif selalu rosak, kolam renang kotor, atau lampu di tangga tidak berfungsi.
- Penyelesaian:
- Langkah 1: Komunikasi: Laporkan masalah kepada JMB/MC secara rasmi melalui surat atau e-mel. Pastikan anda mempunyai rekod aduan. ✍️
- Langkah 2: Mesyuarat: Jika aduan tidak diendahkan, bawa isu ini ke mesyuarat jawatankuasa atau mesyuarat agung. Minta JMB/MC untuk membentangkan pelan tindakan dan perbelanjaan.
- Langkah 3: Tuntutan: Jika masalah berlarutan dan anda merasakan ada kecuaian, anda boleh memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata (SMT). SMT adalah badan yang ditubuhkan untuk menyelesaikan pertikaian strata tanpa perlu melalui proses mahkamah yang mahal dan rumit.
2. Tunggakan Yuran Penyelenggaraan 💸
- Isu: Sebahagian pemilik tidak membayar yuran bulanan mereka, menyebabkan JMB/MC kekurangan dana untuk menjalankan tugas.
- Penyelesaian:
- Langkah 1: Notis: JMB/MC akan mengeluarkan notis tuntutan kepada pemilik yang mempunyai tunggakan.
- Langkah 2: Tindakan Undang-undang: Jika notis diabaikan, JMB/MC boleh mengambil tindakan di bawah Akta Pengurusan Strata. Ini termasuk:
- Memaparkan nama pemungkir di papan kenyataan. 📜
- Menghalang akses ke kemudahan bersama. 🚫
- Mengambil tindakan undang-undang melalui SMT untuk menuntut tunggakan.
- Kesan Berat: Bagi pemungkir tegar, mereka boleh didenda hingga RM5,000 atau dipenjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya sekali. Denda tambahan RM50 sehari juga boleh dikenakan jika kesalahan berterusan. Selain itu, nama mereka boleh disenarai hitamkan dalam CCRIS/CTOS, menjejaskan kelayakan pinjaman di masa hadapan.
3. Konflik dengan Jiran 🗣️
- Isu: Jiran bising, meletakkan barang di koridor, atau membuang sampah sembarangan.
- Penyelesaian:
- Langkah 1: Berbincang secara baik: Cuba bersemuka dengan jiran anda secara diplomasi. Kadang-kadang, mereka tidak sedar perbuatan mereka mengganggu orang lain. 🤝
- Langkah 2: Laporan kepada JMB/MC: Jika perbincangan tidak berhasil, laporkan kepada JMB/MC. JMB/MC akan mengeluarkan notis amaran.
- Langkah 3: Mediasi: Jika masih tidak selesai, bawa isu ini ke SMT untuk mediasi. SMT akan cuba mencari penyelesaian terbaik untuk kedua-dua pihak.
Penubuhan JMB dan MC: Perjalanan dari Pemaju ke Pemilik 🏗️
Proses pengurusan strata bermula seawal pembangunan projek itu sendiri.
- Fasa 1: Pengurusan oleh Pemaju: Semasa projek masih dalam pembinaan dan hak milik belum diserahkan, pemaju bertanggungjawab sepenuhnya untuk penyelenggaraan.
- Fasa 2: Penubuhan JMB: Apabila vacant possession atau penyerahan milikan kosong diberikan kepada pembeli, pemaju wajib mengadakan mesyuarat pertama dalam tempoh 12 bulan untuk menubuhkan JMB. JMB akan terdiri daripada pemaju dan pemilik unit.
- Fasa 3: Penubuhan MC: JMB akan berfungsi sehingga hak milik strata individu dikeluarkan dan didaftarkan atas nama pemilik. Apabila 25% daripada hak milik strata telah didaftarkan, pemaju atau JMB perlu mengadakan mesyuarat untuk menubuhkan MC. MC akan mengambil alih semua aset dan liabiliti daripada JMB, dan JMB akan terbubar secara automatik.
Sangat penting bagi pemilik untuk memastikan proses peralihan ini berjalan lancar. Keterlambatan dalam penubuhan MC boleh menyebabkan masalah dalam pengurusan dan penyelenggaraan, terutamanya jika dana tidak diuruskan dengan baik.
Tribunal Pengurusan Strata (SMT): Harapan untuk Pemilik 🧑⚖️
SMT adalah saluran yang paling efektif untuk menyelesaikan pertikaian strata. Kelebihan utama SMT:
- Kos Rendah: Yuran pemfailan jauh lebih murah berbanding prosiding mahkamah.
- Proses Cepat: SMT direka untuk menyelesaikan kes dengan pantas.
- Tiada Peguam: Anda tidak memerlukan peguam untuk memfailkan kes di SMT. Anda boleh mengendalikan kes anda sendiri. Ini mengurangkan kos dan kerumitan.
SMT boleh mendengar pelbagai jenis kes, termasuk tuntutan tunggakan yuran, masalah penyelenggaraan, dan isu berkaitan undang-undang kecil.
Kesimpulan: Komuniti yang Berjaya, Tanggungjawab Bersama 🤝🌟
Pengurusan strata adalah tentang mewujudkan persekitaran hidup yang harmoni dan selesa untuk semua. Ia tidak akan berjaya jika hanya JMB atau MC yang berusaha. Kejayaan sesebuah komuniti strata bergantung kepada kerjasama, komunikasi, dan kesedaran semua pemilik.
Dengan memahami hak dan tanggungjawab anda, serta saluran yang betul untuk menyelesaikan masalah, anda bukan sahaja melindungi nilai hartanah anda, tetapi juga menyumbang kepada komuniti yang lebih baik. Jadi, pastikan anda sentiasa peka, terlibat, dan menyuarakan pendapat anda. Masa depan kediaman anda berada di tangan anda! 😉