Di Malaysia, dua badan kuasi-kehakiman utama mengendalikan pertikaian hartanah kediaman: Tribunal Pengurusan Strata (TPS) dan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR). Kegagalan untuk membezakan antara kedua-dua forum ini bukan sahaja merupakan kesilapan prosedur, tetapi satu kesilapan strategik yang boleh menyebabkan tuntutan ditolak serta-merta, membazirkan masa dan sumber.
Membezakan Tribunal Pengurusan Strata (TPS) dan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR)
Walaupun kedua-dua tribunal beroperasi di bawah naungan Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan, asas perundangan, skop dan tujuan mereka adalah berbeza secara fundamental.
- Tribunal Pengurusan Strata (TPS): Ditubuhkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), TPS berfungsi sebagai forum utama untuk menyelesaikan pertikaian yang timbul dalam konteks kehidupan berstrata selepas penyerahan milikan kosong dan pembentukan komuniti strata. Fokusnya adalah pada tadbir urus, penyelenggaraan, dan pengurusan bangunan serta harta bersama. Ini merangkumi pertikaian antara pemilik, pemaju (dalam kapasitinya sebagai badan pengurusan interim), Badan Pengurusan Bersama (JMB), dan Perbadanan Pengurusan (MC). Kes yang didengar di sini adalah berkaitan dengan isu-isu komunal dan pengurusan hartanah secara berterusan.
- Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR): Ditubuhkan di bawah peruntukan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118), TTPR mempunyai bidang kuasa yang lebih spesifik. Ia direka untuk melindungi pembeli rumah dengan menyediakan platform yang mudah dan cepat untuk menyelesaikan pertikaian yang berbangkit secara langsung daripada terma dan syarat Perjanjian Jual Beli (SPA) yang ditandatangani antara pembeli dan pemaju perumahan. Fokusnya adalah pada obligasi kontraktual pemaju dalam menyampaikan produk (rumah) seperti yang dijanjikan.
Analisis Bidang Kuasa: Siapa Boleh Menuntut, Apa yang Boleh Dituntut, dan Had Tuntutan
Analisis yang teliti terhadap bidang kuasa setiap tribunal adalah penting untuk merangka strategi kes yang berkesan.
- Pihak-pihak Terlibat: TPS mempunyai senarai pihak yang layak memfailkan tuntutan yang luas, mencerminkan sifat komunal kehidupan strata. Ini termasuk pemaju, pembeli, pemilik petak, JMB, MC, Perbadanan Pengurusan Subsidiari (Sub-MC), ejen pengurusan, dan mana-mana orang lain yang berkepentingan dengan kebenaran tribunal. TTPR pula lebih terhad kepada pihak-pihak dalam SPA, iaitu pembeli rumah dan pemaju perumahan.
- Jenis Tuntutan:
- Di TPS, skop tuntutan adalah luas dan merangkumi hampir semua aspek pengurusan strata. Ini termasuk, tetapi tidak terhad kepada, tuntutan untuk mendapatkan semula Caj dan caruman kepada kumpulan wang penjelas, pertikaian mengenai kos pembaikan kecacatan pada harta bersama, tuntutan untuk mengadakan mesyuarat agung, membatalkan prosiding atau ketetapan mesyuarat agung yang melanggar Akta, mengubah kadar faedah pembayaran lewat, dan memaksa badan pengurusan untuk membekalkan maklumat atau dokumen.
- Di TTPR, tuntutan dikategorikan kepada dua jenis utama :
- Tuntutan Teknikal: Berkaitan dengan kualiti fizikal hartanah, seperti kecacatan mutu kerja (cth: cat tidak kemas, dinding beralun), penggunaan bahan binaan yang tidak berkualiti, dan pembinaan yang tidak mengikut pelan dan spesifikasi dalam SPA.
- Tuntutan Bukan Teknikal: Berkaitan dengan pelanggaran terma kontraktual yang tidak bersifat fizikal, terutamanya Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan (LAD) bagi kelewatan penyerahan milikan kosong, pemulangan deposit, dan lain-lain tuntutan yang berbangkit daripada SPA.
- Had Tuntutan Monetari: Perbezaan had tuntutan adalah faktor penentu yang kritikal.
- TPS mempunyai had bidang kuasa monetari yang lebih tinggi, iaitu sehingga RM250,000.
- TTPR mempunyai had yang jauh lebih rendah, iaitu RM50,000. Walau bagaimanapun, Seksyen 16O Akta 118 membenarkan jumlah ini dilanjutkan jika kedua-dua pihak (pembeli dan pemaju) bersetuju secara bertulis untuk tribunal mendengar tuntutan tersebut.
Perangkap Bidang Kuasa dan Implikasi Strategik
Kegagalan membezakan antara TPS dan TTPR adalah satu perangkap yang sering menjerat pihak yang tidak berhati-hati. Ini bukan sekadar kesilapan pentadbiran; ia adalah kesilapan strategik yang membawa implikasi serius. Apabila satu tuntutan difailkan di tribunal yang salah, ia akan ditolak atas dasar ultra vires atau di luar bidang kuasa. Ini mengakibatkan pembaziran masa, kos pemfailan, dan yang paling penting, boleh menyebabkan tuntutan itu disekat oleh had masa apabila ia difailkan semula di forum yang betul.
Sebagai contoh, seorang pemilik yang memfailkan tuntutan LAD di TPS akan mendapati kesnya ditolak serta-merta. Begitu juga, JMB yang memfailkan tuntutan caj penyelenggaraan di TTPR akan menghadapi nasib yang sama. Oleh itu, langkah pertama dan paling asas adalah untuk melakukan “diagnosis bidang kuasa” yang tepat. Diagnosis ini akan menentukan bukan sahaja forum yang betul, tetapi juga keseluruhan strategi kes. Hujah undang-undang, dokumen bukti, dan rujukan statutori adalah berbeza sama sekali antara kedua-dua tribunal. Di TTPR, SPA adalah dokumen teras; di TPS, Akta 757 dan undang-undang kecil (by-laws) bangunan adalah rujukan utama.