SEWA KONDO/APARTMEN – UNDANG-UNDANG TAMBAHAN YANG ANDA PERLU PATUH
Pengenalan: Kehidupan Vertikal dengan Peraturan Tambahan
Menyewa kondominium atau apartmen menawarkan pelbagai kelebihan: kemudahan seperti kolam renang dan gim, keselamatan 24 jam, dan lokasi yang strategik. Namun, kehidupan di hartanah berstrata (strata property) ini datang dengan satu lapisan peraturan tambahan yang tidak wujud jika anda menyewa rumah atas tanah. Selain daripada perjanjian sewa dengan tuan rumah, anda juga terikat dengan undang-undang kecil atau ‘by-laws’ yang ditetapkan oleh pihak pengurusan bangunan. Ramai penyewa tidak menyedari kewujudan peraturan ini sehinggalah mereka menerima surat amaran atau denda kerana meletakkan kasut di koridor atau membuat bising selepas pukul 10 malam. Memahami ekosistem pengurusan strata adalah penting untuk memastikan kehidupan anda di kondo atau apartmen berjalan lancar dan bebas masalah.
Ekosistem Pengurusan Strata: Siapa yang Berkuasa?
Apabila anda tinggal di hartanah strata, anda bukan sahaja berurusan dengan tuan rumah. Terdapat satu badan yang bertanggungjawab menguruskan semua kawasan dan kemudahan bersama (common property).
- Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC):
- Ini adalah badan yang ditubuhkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA). Ia dianggotai oleh pemilik-pemilik unit di bangunan tersebut.
- Tugas Utama: Mengutip yuran penyelenggaraan (maintenance fees) dan sinking fund, menyelenggara kemudahan bersama (lif, kolam renang, lobi, koridor), menguatkuasakan undang-undang kecil, dan memastikan keseluruhan bangunan diurus dengan baik.
- Pejabat Pengurusan (Management Office):
- Ini adalah pasukan yang dilantik oleh JMB/MC untuk menjalankan pengurusan harian. Merekalah yang akan anda temui untuk memohon kad akses, menempah dewan serbaguna, atau membuat aduan.
Sebagai penyewa, walaupun anda tidak mempunyai hak mengundi dalam mesyuarat agung JMB/MC, anda wajib mematuhi semua peraturan yang mereka tetapkan.
Undang-Undang Kecil (By-Laws): Peraturan Wajib Patuh
Setiap bangunan strata mempunyai satu set undang-undang kecil yang mengawal selia apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan di dalam kawasan tersebut. Peraturan ini mengikat semua penghuni, termasuk penyewa. Antara peraturan lazim ialah:
- Penggunaan Kawasan Bersama:
- Dilarang meletakkan barang peribadi seperti rak kasut, basikal, atau pasu bunga di koridor atau laluan kecemasan.
- Peraturan mengenai penggunaan kolam renang (pakaian, waktu operasi).
- Prosedur untuk menempah dewan serbaguna atau kawasan barbeku.
- Pengubahsuaian (Renovation):
- Penyewa biasanya dilarang sama sekali membuat sebarang pengubahsuaian.
- Jika tuan rumah ingin membuat pengubahsuaian, mereka perlu mendapatkan kelulusan daripada pihak pengurusan dan membayar deposit pengubahsuaian. Kerja-kerja ini hanya boleh dilakukan pada waktu yang ditetapkan untuk tidak mengganggu jiran.
- Keselamatan dan Akses:
- Semua penghuni mesti mendaftar dengan pejabat pengurusan untuk mendapatkan kad akses.
- Peraturan mengenai pendaftaran pelawat dan kontraktor.
- Pengurusan Sisa dan Kebersihan:
- Cara pembuangan sampah yang betul (menggunakan bilik sampah yang ditetapkan).
- Dilarang membuang sampah dari balkoni atau tingkap.
- Haiwan Peliharaan:
- Banyak bangunan strata, terutamanya yang berkepadatan tinggi, mempunyai polisi “tiada haiwan peliharaan” yang tegas. Melanggar peraturan ini boleh menyebabkan anda didenda.
- Bunyi Bising dan Gangguan:
- Larangan membuat bunyi bising yang keterlaluan, terutamanya pada waktu malam (biasanya selepas 10 atau 11 malam).
Isu Kritikal: Apa Jadi Jika Tuan Rumah Tak Bayar Yuran Penyelenggaraan?
Ini adalah masalah yang sering berlaku dan memberi kesan langsung kepada penyewa. Yuran penyelenggaraan adalah ‘nadi’ kepada bangunan strata. Jika tuan rumah anda culas membayarnya, JMB/MC mempunyai kuasa untuk mengambil tindakan yang akan menyusahkan anda.
- Penyahaktifan Kad Akses: Ini adalah tindakan paling lazim. Pihak pengurusan akan menyekat kad akses anda untuk masuk ke tempat letak kereta, menggunakan lif, atau mengakses kemudahan seperti gim. Anda mungkin terpaksa mendaftar sebagai pelawat setiap kali ingin masuk ke rumah sendiri.
- Sekatan Air: Dalam sesetengah kes, pihak pengurusan boleh mengurangkan tekanan bekalan air ke unit tersebut.
- Menampal Notis Hutang: Nama dan nombor unit tuan rumah anda mungkin akan dipaparkan di papan notis sebagai penghutang, yang pastinya memalukan.
Jika ini berlaku kepada anda, segera hubungi tuan rumah dan desak mereka untuk menyelesaikan tunggakan tersebut. Kegagalan mereka membayar adalah satu pelanggaran tanggungjawab mereka sebagai pemilik.
Tribunal Pengurusan Strata (TPS): Saluran Penyelesaian Pertikaian
Jika terdapat pertikaian yang berkaitan dengan pengurusan strata, terdapat satu tribunal khas untuk menanganinya.
- Apa itu TPS? Tribunal Pengurusan Strata (juga dikenali sebagai TPPS) ditubuhkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
- Bidang Kuasa: Ia mendengar pertikaian antara pemilik, JMB/MC, pemaju, dan juga penyewa dalam sesetengah keadaan. Contohnya, jika anda sebagai penyewa didenda secara tidak adil oleh pihak pengurusan, atau jika tindakan pengurusan (seperti menyekat kad akses) menyebabkan kesusahan yang tidak munasabah.
- Penting: TPS tidak mendengar pertikaian antara penyewa dan tuan rumah mengenai perjanjian sewa (seperti tuntutan deposit). Itu di bawah bidang kuasa mahkamah sivil atau TTPM.45
Nasihat Peguam:
Sebelum menandatangani perjanjian sewa untuk hartanah strata, minta salinan undang-undang kecil (‘by-laws’ atau ‘house rules’) daripada ejen atau tuan rumah. Baca dan fahami peraturan tersebut. Pastikan gaya hidup anda (contohnya, jika anda mempunyai haiwan peliharaan atau sering bekerja pada waktu malam) tidak akan bercanggah dengan peraturan bangunan. Ini akan mengelakkan banyak masalah di kemudian hari.
Kesimpulan: Hidup Berkomuniti Memerlukan Toleransi dan Pematuhan
Menyewa di kondominium atau apartmen bermakna anda adalah sebahagian daripada satu komuniti vertikal yang besar. Peraturan dan undang-undang kecil yang ada bukanlah untuk menyusahkan, tetapi untuk memastikan keharmonian, keselamatan, dan keselesaan semua penghuni. Sebagai penyewa, adalah menjadi tanggungjawab anda untuk mengetahui dan mematuhi peraturan ini, di samping mematuhi perjanjian sewa anda. Dengan berbuat demikian, anda bukan sahaja mengelakkan denda atau konflik, tetapi juga menyumbang kepada persekitaran hidup yang lebih baik untuk diri sendiri dan jiran-jiran anda.