CABARAN HIDUP DI KONDOMINIUM DAN PANGSAPURI

Dengan peningkatan urbanisasi, semakin ramai rakyat Malaysia kini tinggal di kediaman berstrata seperti pangsapuri, kondominium, dan rumah bandar (townhouse). Kehidupan berstrata bermakna anda bukan sahaja memiliki unit kediaman anda (dipanggil “petak” atau parcel), tetapi juga berkongsi pemilikan dan tanggungjawab ke atas kawasan umum seperti lobi, lif, kolam renang, dan taman permainan. Kawasan ini dikenali sebagai “harta bersama” (common property).

Pengurusan hartanah jenis ini dikawal selia oleh Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA 2013). Akta ini menggariskan hak dan tanggungjawab pemilik petak serta badan pengurusan yang ditubuhkan untuk mentadbir harta bersama. Terdapat dua jenis badan pengurusan utama:

1. Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body – JMB): Ditubuhkan pada peringkat awal selepas penyerahan milikan kosong, terdiri daripada wakil pemaju dan pemilik-pemilik petak. JMB bertanggungjawab menguruskan bangunan sebelum hakmilik strata dikeluarkan.
2. Perbadanan Pengurusan (Management Corporation – MC): Ditubuhkan selepas hakmilik strata dikeluarkan dan didaftarkan. MC mengambil alih sepenuhnya tugas JMB dan dianggotai sepenuhnya oleh pemilik-pemilik petak yang dilantik dalam Mesyuarat Agung Tahunan (AGM).

Walaupun kehidupan berstrata menawarkan banyak kemudahan, ia juga datang dengan pelbagai cabaran yang sering menjadi punca pertikaian :

• Kutipan Caj Penyelenggaraan yang Tertunggak: Ini adalah masalah paling lazim. JMB/MC bergantung sepenuhnya pada kutipan caj penyelenggaraan dan sumbangan kepada kumpulan wang penjelas (sinking fund) daripada pemilik untuk membayar kos keselamatan, pembersihan, bil utiliti, dan pembaikan. Apabila ramai pemilik gagal membayar, aliran tunai badan pengurusan akan terjejas, menyebabkan kualiti penyelenggaraan merosot.
• Penyelenggaraan Harta Bersama yang Lemah: Lif rosak, kolam renang kotor, dan koridor yang gelap adalah aduan biasa. Pemilik berhak menyaman JMB/MC jika mereka gagal menjalankan tugas menyelenggara harta bersama dengan baik.
• Kurang Penyertaan Pemilik: Ramai pemilik bersikap acuh tak acuh dan tidak hadir ke AGM atau enggan menjadi ahli jawatankuasa. Ini menyebabkan keputusan penting dibuat oleh sekelompok kecil individu dan membuka ruang kepada salah urus atau penyelewengan.
• Salah Urus Kewangan: Terdapat kes di mana dana yang dikutip disalahgunakan oleh jawatankuasa atau ejen pengurusan yang tidak jujur. Pemilik berhak untuk memeriksa akaun beraudit JMB/MC untuk memastikan ketelusan.
• Pertikaian Mengenai Peraturan Dalaman (By-Laws): Peraturan mengenai haiwan peliharaan, pengubahsuaian, dan penggunaan kemudahan sering menjadi punca konflik antara penduduk dan pihak pengurusan.

Di bawah SMA 2013, JMB/MC mempunyai kuasa yang luas untuk menguatkuasakan pembayaran, termasuk menyekat kad akses, memaparkan nama penghutang, dan memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata (SMT) atau mahkamah sivil. SMT adalah satu platform khas yang ditubuhkan untuk mendengar pertikaian berkaitan strata dengan tuntutan sehingga RM250,000, menawarkan penyelesaian yang lebih cepat dan murah berbanding mahkamah. Kehidupan berstrata yang harmoni memerlukan kerjasama dan tanggungjawab daripada semua pihak – pemilik perlu membayar caj tepat pada masanya dan mengambil bahagian dalam pengurusan, manakala JMB/MC perlu mentadbir dengan telus, cekap, dan adil.