BOLEHKAH JUAL TANAH TANPA PERSETUJUAN SEMUA PEMILIK?

Isu pemilikan bersama, di mana sebidang tanah didaftarkan atas nama dua orang atau lebih, adalah satu situasi yang sangat lazim di Malaysia, terutamanya bagi tanah pusaka. Kanun Tanah Negara (KTN) di bawah Seksyen 342 dan 343 secara jelas membenarkan pemilikan bersama ini. Setiap pemilik bersama memegang “syer yang tak dipecahkan” (undivided share) ke atas keseluruhan tanah tersebut. Ini bermakna, tiada siapa boleh mendakwa bahagian tertentu tanah itu sebagai miliknya secara eksklusif melainkan pembahagian fizikal (pecah sempadan) telah dibuat dan didaftarkan.

Satu soalan yang sering timbul ialah: bolehkah salah seorang pemilik bersama menjual bahagiannya tanpa mendapatkan persetujuan daripada pemilik-pemilik bersama yang lain?

Jawapannya, di bawah undang-undang tanah, adalah YA, BOLEH.

Menurut KTN, setiap pemilik bersama berhak untuk berurusan dengan syer miliknya secara bebas. Ini termasuklah menjual, menggadai, atau memajakkan bahagiannya kepada orang lain tanpa perlu mendapatkan kebenaran daripada pemilik bersama yang lain, melainkan jika terdapat sebarang perjanjian atau sekatan terdahulu yang menghalangnya. Pindah milik ini mestilah melibatkan keseluruhan syer miliknya, bukan sebahagian daripadanya.

Walau bagaimanapun, ini hanya terpakai kepada penjualan syer atau bahagian miliknya sahaja, bukan penjualan keseluruhan tanah tersebut. Untuk menjual keseluruhan lot tanah kepada seorang pembeli, persetujuan daripada SEMUA pemilik bersama adalah mandatori. Setiap seorang daripada mereka perlu menandatangani borang pindah milik (Borang 14A). Jika salah seorang enggan bersetuju, maka penjualan keseluruhan tanah itu tidak boleh diteruskan.

Ini sering menjadi punca utama konflik dan kebuntuan, terutamanya dalam kalangan waris tanah pusaka. Mungkin sebahagian besar waris ingin menjual tanah untuk mendapatkan wang tunai, tetapi seorang atau dua orang waris enggan berbuat demikian atas alasan sentimental atau kerana tidak berpuas hati dengan harga tawaran.

Apa yang Boleh Dilakukan Jika Berlaku Kebuntuan?

Jika rundingan sesama pemilik bersama gagal mencapai kata sepakat, pihak yang ingin menjual mempunyai satu jalan keluar di sisi undang-undang. Di bawah Seksyen 145 Kanun Tanah Negara, mana-mana pemilik bersama boleh memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk mendapatkan perintah bagi menamatkan pemilikan bersama.

Mahkamah, setelah mendengar semua pihak, mempunyai kuasa untuk membuat salah satu daripada perintah berikut:

1. Perintah untuk Pecah Bahagian: Jika tanah itu cukup besar dan sesuai, mahkamah boleh memerintahkan agar tanah itu dipecah sempadan secara fizikal mengikut syer masing-masing. Setiap pemilik kemudiannya akan mendapat geran individu untuk bahagiannya.
2. Perintah untuk Jualan: Jika pecah bahagian tidak praktikal (contohnya, tanah itu terlalu kecil untuk dibahagikan), mahkamah boleh memerintahkan agar keseluruhan tanah itu dijual (sama ada melalui lelongan awam atau jualan persendirian) dan hasil jualan itu kemudiannya dibahagikan antara semua pemilik bersama mengikut syer masing-masing.

Tindakan mahkamah ini selalunya menjadi jalan terakhir untuk menyelesaikan kebuntuan pemilikan bersama. Ia memastikan bahawa kepentingan majoriti pemilik bersama tidak boleh dihalang selama-lamanya oleh sebilangan kecil pemilik yang enggan bekerjasama.